خرید چند ملک برای شهروندی ترکیه؛ شرایط تجمیع املاک در ۲۰۲۶
برای دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری ملکی، لازم نیست تمام حداقل سرمایه مورد نیاز را فقط روی یک آپارتمان یا یک ملک قرار دهید. در مسیر خرید قطعی ملک (Satış)، امکان استفاده از چند ملک وجود دارد؛ به شرط آنکه مجموع سرمایهگذاری قابل قبول شما حداقل مبلغ مقرر را تأمین کند و سایر شرایط قانونی نیز رعایت شوند.
این موضوع برای سرمایه‌گذارانی اهمیت دارد که به جای خرید یک ملک گران‌قیمت، ترجیح می‌دهند چند ملک با قیمت‌های متفاوت خریداری کنند.
اما قانون «تجمیع» در همه روش‌های خرید یکسان نیست. به‌خصوص میان خرید قطعی ملک و
Satış Vaadi یا قرارداد وعده فروش
تفاوت مهمی وجود دارد.
در این راهنما از کاپیتان، شرایط
خرید چند ملک برای شهروندی ترکیه
و نکاتی را که قبل از تشکیل سبد ملکی باید بدانید بررسی می‌کنیم.
آیا با خرید چند ملک میتوان شهروندی ترکیه گرفت؟
بله.
طبق مقررات فعلی، در مسیر خرید قطعی (Satış) محدودیتی برای تعداد املاکی که برای رسیدن به حداقل سرمایهگذاری استفاده می‌شوند وجود ندارد.
اصل مهم این است که شرایط مالی و حقوقی مقرر برای سرمایهگذاری تأمین شوند.
برای مثال، از نظر تعداد ملک میتوان ساختارهایی مانند موارد زیر داشت:
- دو ملک با مجموع سرمایهگذاری قابل قبول بیش از ۴۰۰ هزار دلار؛
- سه ملک با مجموع بیش از ۴۰۰ هزار دلار؛
- یک آپارتمان و یک واحد تجاری که مجموع آن‌ها شرایط حداقل سرمایهگذاری را تأمین کند.
اما صرف اینکه قیمت‌های تبلیغاتی این املاک روی هم از ۴۰۰ هزار دلار بیشتر شوند کافی نیست؛ هر ملک و مجموعه پرداخت‌ها باید از نظر مقررات پرونده شهروندی قابل قبول باشند.
برای آشنایی با کل فرآیند، راهنمای
شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری ملکی
را مطالعه کنید.
حداقل مبلغ خرید چند ملک چقدر است؟
حداقل سرمایهگذاری ملکی در مسیر فعلی شهروندی
۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل ارزی آن
است.
در خرید چند ملک، مبلغ سرمایهگذاری قابل قبول املاک در کنار یکدیگر بررسی می‌شود.
اما این محاسبه صرفاً بر اساس جمع کردن قیمت‌هایی که فروشنده‌ها اعلام کرده‌اند انجام نمی‌شود.
طبق مقررات فعلی، مبلغ یا مبالغ اعلام‌شده در سند رسمی و مجموع انتقال‌ها و پرداختهای قابل قبول باید حداقل سرمایهگذاری مقرر را تأمین کنند و مبلغ سرمایهگذاری در فرآیند
Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB)
تأیید شود.
مثال ساده از خرید چند ملک برای شهروندی
فرض کنید قصد دارید به جای یک آپارتمان ۴۵۰ هزار دلاری، سه ملک خریداری کنید:
- ملک اول: ۱۸۰ هزار دلار؛
- ملک دوم: ۱۴۰ هزار دلار؛
- ملک سوم: ۱۰۰ هزار دلار.
مجموع این ارقام ۴۲۰ هزار دلار است.
اگر هر سه معامله از نظر شرایط ملک، فروشنده، پرداخت، ثبت سند و سایر مقررات شهروندی قابل قبول باشند و مبلغ سرمایهگذاری مورد نیاز در فرآیند رسمی تأیید شود، استفاده از چند ملک برای رسیدن به حداقل سرمایهگذاری امکان‌پذیر است.
بنابراین نکته اصلی تعداد ملک نیست؛ قابل قبول بودن کل ساختار سرمایهگذاری است.
آیا املاک باید در یک پروژه باشند؟
در خرید قطعی، الزام عمومی وجود ندارد که همه املاک حتماً در یک ساختمان یا یک پروژه قرار داشته باشند.
بنابراین از نظر اصل تعداد املاک، ممکن است دو یا چند ملک مستقل در پروژه‌های متفاوت در پرونده وجود داشته باشند.
با این حال، هر ملک باید جداگانه از نظر سند، فروشنده، محدودیت‌های ثبتی و شرایط استفاده در پرونده شهروندی بررسی شود.
آیا میتوان املاک را در شهرهای مختلف خرید؟
در مقررات مربوط به تعداد املاک، الزامی وجود ندارد که تمام املاک در یک شهر باشند.
بنابراین از نظر اصل سرمایهگذاری میتوان برای مثال املاکی در استانبول و شهر دیگری داشت، مشروط بر اینکه هر ملک واجد شرایط باشد و محدودیت‌های قانونی مربوط به تملک اتباع خارجی نیز رعایت شوند.
البته اگر تمرکز شما روی استانبول است، قبل از تشکیل سبد ملکی می‌توانید
راهنمای خرید خانه در استانبول برای ایرانیان
را مطالعه کنید.
تفاوت خرید قطعی و Satış Vaadi در تجمیع چند ملک
این یکی از مهم‌ترین نکات این مقاله است.
خرید قطعی (Satış)
در خرید قطعی، مقررات فعلی TKGM محدودیتی برای تعداد املاک تعیین نکرده‌اند. مهم این است که حداقل سرمایهگذاری مقرر و سایر شرایط پرونده تأمین شوند.
قرارداد وعده فروش (Satış Vaadi)
در Satış Vaadi شرایط متفاوت است.
اگر چند ملک قرار است از طریق وعده فروش برای پرونده شهروندی استفاده شوند، حداقل مبلغ مقرر باید
در یک قرارداد Satış Vaadi
تأمین شود و املاک موردنظر نیز در همان قرارداد مشخص شده باشند.
بنابراین میتوان چند ملک را در یک قرارداد وعده فروش قرار داد، اما
چند قرارداد Satış Vaadi مستقل را نمیتوان صرفاً با یکدیگر جمع کرد تا به حداقل ۴۰۰ هزار دلار رسید.
همچنین در این مسیر، مبلغ حداقل مقرر باید حداکثر تا تاریخ تنظیم قرارداد وعده فروش پرداخت شده باشد.
آیا میتوان خرید قطعی و Satış Vaadi را با هم ترکیب کرد؟
طبق راهنمای فعلی TKGM، اگر املاک خریداری‌شده مطابق مقررات به تنهایی حداقل سرمایهگذاری مورد نیاز را تأمین نکنند،
نمیتوان کسری مبلغ را با یک قرارداد Satış Vaadi تکمیل کرد.
این نکته بسیار مهم است؛ زیرا بعضی خریداران تصور می‌کنند میتوانند مثلاً بخشی از حداقل مبلغ را با سند قطعی و باقی آن را با یک وعده فروش جداگانه تکمیل کنند.
قبل از طراحی چنین ساختاری باید روش معامله و پرونده شهروندی از ابتدا مشخص شود.
آیا میتوان چند قرارداد Satış Vaadi را تجمیع کرد؟
خیر.
طبق راهنمای فعلی TKGM، درخواست مبتنی بر چند قرارداد وعده فروش جداگانه برای رسیدن به حداقل مبلغ مورد توجه قرار نمی‌گیرد.
اگر قرار است چند ملک از طریق Satış Vaadi وارد پرونده شوند، املاک باید در همان
یک قرارداد
مشخص شده باشند و مبلغ مورد نیاز نیز در همان ساختار تأمین شود.
آیا میتوان آپارتمان و مغازه را با هم تجمیع کرد؟
از نظر اصل تعداد املاک، امکان استفاده از بیش از یک ملک وجود دارد و الزام عمومی برای اینکه همه املاک حتماً مسکونی باشند وجود ندارد.
برای مثال، بسته به مشخصات واقعی املاک، ممکن است ترکیبی از واحد مسکونی و واحد تجاری در پرونده وجود داشته باشد.
اما هر ملک باید از نظر مقررات تملک اتباع خارجی و شرایط مسیر شهروندی به صورت جداگانه بررسی شود.
آیا زمین را میتوان برای شهروندی تجمیع کرد؟
اینجا باید بسیار محتاط بود.
این جمله که «هر زمینی را میتوان برای رسیدن به ۴۰۰ هزار دلار تجمیع کرد» صحیح نیست.
طبق راهنمای فعلی TKGM، املاک بدون بنا که مشمول الزام توسعه پروژه موضوع ماده ۳۵ قانون Tapu هستند و همچنین اراضی دارای ماهیت کشاورزی، نمیتوانند برای دریافت شهروندی از طریق این مسیر مورد استفاده قرار گیرند.
در نتیجه قبل از خرید زمین، نوع ثبتی، وضعیت بنا و قابلیت استفاده آن برای پرونده شهروندی باید بررسی شود.
آیا میتوان سهم یک ملک را برای شهروندی خرید؟
در این مورد نیز محدودیت مهمی وجود دارد.
خریدی که در نتیجه آن چند خریدار خارجی به صورت مشاع مالک یک ملک شوند، برای این مسیر شهروندی قابل استفاده نیست.
اما این موضوع با خرید کامل ملکی که قبل از معامله چند مالک داشته متفاوت است.
برای مثال، اگر یک ملک متعلق به چند فروشنده باشد و یک سرمایهگذار خارجی تمام ملک را خریداری کند، موضوع متفاوت از حالتی است که فقط سهمی از ملک را بخرد.
DAB و پرداخت بانکی در خرید چند ملک چگونه است؟
در خرید چند ملک، مستندسازی صحیح پرداخت‌ها اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا ممکن است چند فروشنده، چند سند و چند انتقال بانکی وجود داشته باشد.
برای خرید ملک توسط شخص حقیقی خارجی، فرآیند تبدیل ارز و
Döviz Alım Belgesi (DAB)
باید مطابق مقررات انجام شود.
همچنین در پرونده شهروندی، پرداختهای مربوط به هر معامله باید قابل ردیابی و با اسناد مربوط هماهنگ باشند.
این به معنی آن نیست که الزاماً «برای هر ملک دقیقاً یک DAB مستقل» باید وجود داشته باشد؛ ساختار DAB و پرداخت باید بر اساس معاملات و دستورالعمل بانکی و Tapu به شکل صحیح تنظیم شود.
قبل از انتقال پول، راهنمای
DAB و انتقال وجه برای خرید ملک در ترکیه
را مطالعه کنید.
TTB در خرید چند ملک چه نقشی دارد؟
در مقررات فعلی، تعیین مبلغ سرمایهگذاری برای پرونده شهروندی با فرآیند
TTB
انجام می‌شود.
بنابراین نباید پرونده را فقط با این منطق بررسی کرد که «جمع اکسپرتیزهای من از ۴۰۰ هزار دلار بیشتر است».
مبلغ سند رسمی و پرداختهای قابل قبول نیز اهمیت دارند و مبلغ سرمایهگذاری باید طبق فرآیند رسمی تأیید شود.
برای آشنایی بیشتر با ارزیابی ملک می‌توانید
راهنمای گزارش اکسپرتیز و ارزش‌گذاری ملک
را مطالعه کنید.
تعهد سهساله برای چند ملک چگونه ثبت می‌شود؟
املاکی که برای تأمین حداقل سرمایهگذاری پرونده شهروندی مورد استفاده قرار میگیرند، باید مشمول تعهد قانونی مربوط به عدم فروش برای مدت سه سال باشند.
بنابراین اگر برای مثال سه آپارتمان در تأمین مبلغ پرونده شما نقش دارند، نمیتوان یکی از آن‌ها را آزاد از تعهد سهساله در نظر گرفت و همچنان همان مبلغ را مبنای پرونده قرار داد.
جزئیات این محدودیت را در
راهنمای Şerh و تعهد سهساله ملک برای شهروندی
توضیح داده‌ایم.
اگر یکی از چند ملک را قبل از سه سال بفروشیم چه می‌شود؟
نباید فرض کرد که یکی از املاک تجمیعشده را میتوان قبل از پایان تعهد سهساله آزادانه فروخت.
نقض تعهد ثبت‌شده میتواند موجب بررسی پرونده شهروندی و ایجاد آثار حقوقی شود.
اما عبارت «با فروش یک ملک، پاسپورت شخص و خانواده فوراً و خودکار باطل می‌شود» بیان دقیقی نیست. نتیجه حقوقی به وضعیت پرونده، نوع اقدام و تصمیم مراجع صالح بستگی دارد.
آیا خرید چند ملک بهتر از خرید یک ملک است؟
نه همیشه.
خرید چند ملک میتواند از نظر سرمایهگذاری مزایایی داشته باشد، اما این مزایا باید برای هر پرونده جداگانه بررسی شوند.
- تنوع: سرمایه در یک ملک متمرکز نمی‌شود؛
- اجاره: ممکن است چند منبع درآمد اجاره ایجاد شود؛
- نقدشوندگی: در بعضی مناطق فروش یک واحد کوچک میتواند ساده‌تر از یک ملک بسیار گران باشد؛
- انعطاف بعد از پایان تعهد: امکان فروش جداگانه املاک وجود دارد.
در مقابل، چند ملک معمولاً به معنی تعداد بیشتری معامله، بررسی سند، هزینه جانبی، مدیریت مستأجر و فرآیند اداری است.
بنابراین نمیتوان به صورت عمومی گفت چند ملک همیشه سرمایهگذاری بهتر یا کم‌ریسک‌تری از یک ملک است.
آیا هزینه Tapu برای چند ملک بیشتر می‌شود؟
Tapu Harcı بر اساس مبنای قانونی هر معامله محاسبه می‌شود و تعداد املاک به خودی خود نرخ درصدی آن را تغییر نمی‌دهد.
اما این به معنی برابر بودن کل هزینههای معامله نیست.
وقتی چند ملک خریداری می‌کنید ممکن است هزینههای جانبی مرتبط با هر معامله، ارزیابی، خدمات، مدارک یا سایر فرآیندها تکرار شوند. بنابراین بهتر است هزینه نهایی سبد چندملکی با یک ملک واحد مقایسه شود.
مراحل خرید چند ملک برای شهروندی ترکیه
- مشخص کردن اینکه پرونده بر اساس خرید قطعی است یا Satış Vaadi؛
- انتخاب املاک و بررسی قابلیت استفاده هرکدام در پرونده شهروندی؛
- بررسی Tapu، فروشنده، Takyidat و سوابق ملک؛
- بررسی مبلغ سرمایهگذاری و ساختار TTB؛
- تنظیم صحیح DAB و انتقال‌های بانکی؛
- انجام انتقال سند یا قرارداد واجد شرایط؛
- ثبت تعهد سهساله روی تمام املاک مورد استفاده در پرونده؛
- درخواست بررسی سرمایهگذاری و دریافت Uygunluk Belgesi؛
- ادامه فرآیند اقامت مربوط به سرمایهگذار و پرونده شهروندی.
برای مرحله تأیید سرمایهگذاری نیز راهنمای
گواهی انطباق Uygunluk Belgesi
را مطالعه کنید.
تشکیل سبد ملکی برای شهروندی با کاپیتان
در خرید چند ملک، مهم‌ترین موضوع این نیست که مجموع قیمت‌های تبلیغاتی از ۴۰۰ هزار دلار عبور کند؛ بلکه باید مطمئن شد تمام اجزای سبد از نظر مقررات شهروندی با یکدیگر سازگار هستند.
در کاپیتان میتوان قبل از خرید، ساختار سبد ملکی را از نظر مبلغ، نوع ملک، اسناد، فروشندگان، پرداخت‌ها و شرایط استفاده در پرونده شهروندی بررسی کرد.
اگر قصد دارید به جای یک ملک، دو یا چند ملک برای سرمایهگذاری و پرونده شهروندی انتخاب کنید، می‌توانید
با کاپیتان تماس بگیرید.
سوالات متداول خرید چند ملک برای شهروندی ترکیه
۱. آیا میتوان با خرید دو یا سه ملک شهروندی ترکیه گرفت؟
بله. در خرید قطعی، محدودیتی برای تعداد املاک وجود ندارد؛ به شرط آنکه حداقل سرمایهگذاری مقرر و سایر شرایط قانونی پرونده تأمین شوند.
۲. آیا املاک باید در یک پروژه یا یک شهر باشند؟
در خرید قطعی الزام عمومی برای قرار داشتن همه املاک در یک پروژه یا یک شهر وجود ندارد. با این حال هر ملک باید جداگانه از نظر مقررات تملک خارجی و شرایط شهروندی قابل قبول باشد.
۳. آیا میتوان دو قرارداد Satış Vaadi دویست هزار دلاری را با هم تجمیع کرد؟
خیر. در مسیر Satış Vaadi، حداقل مبلغ لازم باید در یک قرارداد تأمین شود. چند ملک میتوانند در همان یک قرارداد مشخص شوند، اما چند قرارداد وعده فروش جداگانه برای رسیدن به حداقل مبلغ با هم تجمیع نمی‌شوند.
۴. آیا میتوان بخشی از ۴۰۰ هزار دلار را با خرید قطعی و بقیه را با Satış Vaadi تکمیل کرد؟
طبق راهنمای فعلی TKGM، اگر خریدهای قطعی حداقل مبلغ مورد نیاز را تأمین نکرده باشند، کسری را نمیتوان با قرارداد Satış Vaadi تکمیل کرد.
۵. آیا میتوان آپارتمان و مغازه را با هم استفاده کرد؟
در اصل امکان استفاده از چند ملک با انواع متفاوت وجود دارد، اما هر ملک باید از نظر مقررات تملک اتباع خارجی و شرایط پرونده شهروندی واجد شرایط باشد.
۶. آیا هر زمینی برای شهروندی قابل قبول است؟
خیر. زمینهای بدون بنای مشمول الزام توسعه پروژه و اراضی کشاورزی مورد اشاره در مقررات فعلی نمیتوانند برای این مسیر شهروندی مورد استفاده قرار گیرند.
۷. آیا میتوان سهم یک آپارتمان را خرید و با ملک دیگری تجمیع کرد؟
خریدی که باعث ایجاد مالکیت مشاع میان چند خریدار خارجی شود برای این مسیر قابل استفاده نیست. خرید کامل ملکی که پیش از معامله چند فروشنده داشته، وضعیت متفاوتی دارد.
۸. اگر مجموع خرید دقیقاً ۴۰۰ هزار دلار باشد کافی است؟
حداقل قانونی ۴۰۰ هزار دلار است، اما قیمت تبلیغاتی ملاک نهایی نیست. مبالغ اسناد رسمی، پرداختهای قابل قبول و مبلغ سرمایهگذاری تأییدشده در فرآیند مربوط باید شرایط قانونی را تأمین کنند.
۹. آیا برای تمام املاک باید تعهد سهساله ثبت شود؟
املاکی که برای تأمین حداقل سرمایهگذاری پرونده مورد استفاده قرار میگیرند باید مشمول تعهد قانونی عدم فروش سهساله باشند.
۱۰. آیا خرید چند ملک همیشه بهتر از یک ملک است؟
خیر. چند ملک میتواند تنوع و انعطاف بیشتری ایجاد کند، اما هزینه و مدیریت بیشتری نیز دارد. انتخاب مناسب به قیمت خرید، بازده اجاره، نقدشوندگی و هدف سرمایهگذار بستگی دارد.
