قوانین افزایش سالانه اجاره‌بها (TÜFE) در ترکیه؛ سقف قانونی چقدر است؟

افزایش اجاره در ترکیه؛ قانون TÜFE، قراردادهای ۵ ساله و حقوق مالک و مستاجر

برای افرادی که با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید ملک در ترکیه می‌کنند، فقط قیمت خرید و رشد ارزش ملک مهم نیست؛ مدیریت اجاره و نحوه افزایش قانونی اجاره‌بها نیز مستقیماً روی بازده سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد.

در سال‌های گذشته قوانین افزایش اجاره در ترکیه چند بار در مرکز توجه قرار گرفتند. مهم‌ترین نمونه، سقف موقت ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره مسکن بود که پس از پایان دوره موقت آن، دوباره قواعد عمومی قانون تعهدات ترکیه
(Türk Borçlar Kanunu – TBK)
مبنای تعیین افزایش اجاره شدند.

در این راهنما بررسی می‌کنیم که شاخص TÜFE چگونه روی افزایش اجاره اثر می‌گذارد، بعد از پنج سال چه اتفاقی می‌افتد، Kira Tespit Davası چیست و در صورت بروز اختلاف میان مالک و مستاجر چه مسیرهایی وجود دارد.

شاخص TÜFE چیست؟

TÜFE مخفف
Tüketici Fiyat Endeksi
و به معنی شاخص قیمت مصرف‌کننده است.

این شاخص توسط سازمان آمار ترکیه
(TÜİK)
محاسبه و به‌صورت ماهانه منتشر می‌شود.

در قراردادهای اجاره، عددی که اهمیت ویژه دارد
میانگین دوازده‌ماهه تغییرات TÜFE
یا
On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim
است.

سقف افزایش اجاره بر اساس ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه

طبق ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه، توافق طرفین درباره افزایش اجاره در دوره تمدید نمی‌تواند از نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده بر اساس میانگین دوازده‌ماهه بیشتر باشد.

این قاعده در قراردادهای مشمول ماده ۳۴۴ اهمیت دارد و برای اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده
(Konut ve Çatılı İşyeri)
مبنای اصلی افزایش دوره‌ای اجاره است.

به زبان ساده:

• اگر قرارداد افزایش کمتری از سقف قانونی تعیین کرده باشد، مفاد معتبر قرارداد اهمیت دارد.
• اگر درصد افزایش قرارداد بیشتر از سقف قانونی باشد، نمی‌توان صرفاً بر اساس آن شرط مبلغی بیش از حد مجاز قانونی مطالبه کرد.
• اگر درباره مبلغ جدید اختلاف ایجاد شود، موضوع می‌تواند بر اساس شرایط قرارداد و مقررات مربوط بررسی شود.

آیا سقف ۲۵ درصد افزایش اجاره هنوز وجود دارد؟

خیر.

سقف ۲۵ درصدی یک مقررات موقت برای اجاره مسکن بود و دائمی نبود.

این محدودیت موقت برای دوره‌های مشخص تمدید قرارداد اجرا شد و پس از پایان مهلت قانونی آن در سال ۲۰۲۴ ادامه پیدا نکرد.

بنابراین در شرایط فعلی، قاعده عمومی ماده ۳۴۴ و معیار میانگین دوازده‌ماهه TÜFE دوباره مبنای اصلی افزایش دوره‌ای اجاره قرار گرفته است.

افزایش اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟

فرض کنیم اجاره فعلی یک آپارتمان ۲۰٬۰۰۰ لیر در ماه است و میانگین دوازده‌ماهه TÜFE مربوط به دوره تمدید، برای مثال ۴۰ درصد باشد.

محاسبه به این صورت خواهد بود:

۲۰٬۰۰۰ × ۴۰٪ = ۸٬۰۰۰ لیر افزایش

در نتیجه:

۲۰٬۰۰۰ + ۸٬۰۰۰ = ۲۸٬۰۰۰ لیر

این مثال صرفاً برای توضیح روش محاسبه است. برای هر تمدید باید نرخ رسمی مربوط به همان دوره از داده‌های TÜİK بررسی شود.

اگر اجاره بازار خیلی بیشتر از اجاره مستاجر قدیمی باشد چه می‌شود؟

این مسئله در استانبول بسیار رایج است.

ممکن است مستاجری چند سال در یک ملک زندگی کرده باشد و با وجود افزایش‌های سالانه، اجاره او به‌مرور از اجاره املاک مشابه منطقه فاصله بگیرد.

قانون برای قراردادهایی که بیش از پنج سال ادامه پیدا کرده‌اند سازوکار متفاوتی در نظر گرفته است.

قانون ۵ سال و Kira Tespit Davası چیست؟

طبق ماده ۳۴۴ TBK، در قراردادهای اجاره‌ای که بیش از پنج سال ادامه داشته یا پس از پنج سال تمدید می‌شوند، هنگام تعیین اجاره جدید فقط سقف افزایش سالانه به شکل ساده تعیین‌کننده نیست.

در صورت اختلاف، دادگاه هنگام تعیین مبلغ اجاره می‌تواند مجموعه‌ای از عوامل را بررسی کند، از جمله:

• تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده بر اساس میانگین دوازده‌ماهه
• وضعیت ملک
• اجاره املاک مشابه یا Emsal Kira Bedelleri
• اصل انصاف یا Hakkaniyet

بنابراین جمله «بعد از پنج سال مالک آزاد است اجاره را مستقیماً به قیمت بازار افزایش دهد» دقیق نیست.

اگر مالک و مستاجر درباره مبلغ جدید توافق نکنند، امکان استفاده از
Kira Tespit Davası
یا دعوای تعیین اجاره وجود دارد و مبلغ در چارچوب معیارهای قانونی تعیین می‌شود.

آیا بعد از ۵ سال اجاره دقیقاً برابر قیمت مستاجر جدید می‌شود؟

الزاماً خیر.

در رسیدگی قضایی، اجاره املاک مشابه یکی از عوامل مهم است، اما تنها عامل نیست.

دادگاه وضعیت ملک، شاخص مربوط و اصل انصاف را نیز در نظر می‌گیرد.

در رویه قضایی ممکن است به دلیل اینکه مستاجر فعلی یک مستاجر قدیمی است، موضوع
Hakkaniyet İndirimi
یا تعدیل منصفانه نیز مطرح شود.

به همین دلیل نباید به مالک وعده داد که «بعد از پنج سال قطعاً اجاره ملک دقیقاً برابر قیمت آگهی‌های روز خواهد شد».

تفاوت افزایش اجاره مسکونی و تجاری

ماده ۳۴۴ قانون تعهدات در مورد اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده اهمیت دارد.

بنابراین اصل محدودیت افزایش بر اساس میانگین دوازده‌ماهه TÜFE فقط موضوع آپارتمان‌های مسکونی نیست و برای قراردادهای محل کار مشمول این مقررات نیز اهمیت دارد.

با این حال، نوع قرارداد و شرایط خاص آن باید جداگانه بررسی شود.

قرارداد اجاره ارزی؛ دلار و یورو

قراردادهای اجاره با مبلغ تعیین‌شده به ارز خارجی در ترکیه موضوع مقررات جداگانه‌ای نیز هستند و علاوه بر TBK باید محدودیت‌های مربوط به قراردادهای ارزی بررسی شوند.

برای برخی اشخاص و معاملات، تعیین مبلغ قرارداد به ارز خارجی محدود شده و برای برخی وضعیت‌ها استثناهایی وجود دارد.

بنابراین نمی‌توان یک قاعده عمومی مانند «اگر یکی از طرفین خارجی باشد همیشه می‌توان اجاره را دلاری نوشت» در نظر گرفت.

اگر قرارداد به‌طور قانونی با ارز خارجی تنظیم شده باشد، ماده ۳۴۴ TBK برای پنج سال اول محدودیت‌هایی درباره تغییر مبلغ اجاره تعیین می‌کند؛ مگر در مواردی که قانون مربوط به شرایط غیرعادی اجازه دیگری بدهد.

بعد از پنج سال نیز تعیین مبلغ اجاره با در نظر گرفتن شرایط قانونی مربوط، از جمله تغییر ارزش ارز، قابل بررسی است.

اگر مستاجر افزایش اجاره را قبول نکند چه می‌شود؟

اینکه مستاجر و مالک بر سر مبلغ جدید توافق ندارند، به‌تنهایی به این معنی نیست که مالک می‌تواند فوراً مستاجر را تخلیه کند.

باید مشخص شود مبلغ قانونی اجاره بر اساس قرارداد و مقررات مربوط چقدر است، مستاجر چه مبلغی پرداخت کرده و اختلاف دقیقاً درباره چه مبلغی است.

بسته به شرایط پرونده، مالک ممکن است از اخطار رسمی، مطالبه طلب، اجرای احکام یا دعوای قضایی استفاده کند.

نوع اقدام و مهلت‌های قانونی آن به علت اختلاف و ساختار پرونده بستگی دارد؛ بنابراین نمی‌توان برای تمام اختلافات یک نسخه ثابت مانند «۳۰ روز نپرداخت = تخلیه قطعی» ارائه کرد.

میانجی‌گری اجباری در اختلافات اجاره

از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ بخش گسترده‌ای از اختلافات ناشی از روابط اجاره در ترکیه مشمول
Dava Şartı Arabuluculuk
یا میانجی‌گری به‌عنوان شرط طرح دعوا شده‌اند.

برای مثال اختلافات مربوط به تعیین اجاره و بسیاری از دعاوی میان مالک و مستاجر، قبل از طرح دعوا باید ابتدا وارد فرآیند میانجی‌گری شوند.

اگر طرفین به توافق برسند، ممکن است بدون رسیدگی قضایی اختلاف پایان پیدا کند. اگر توافق حاصل نشود، صورت‌جلسه نهایی تنظیم می‌شود و سپس امکان طی مسیر قضایی مربوط وجود خواهد داشت.

یک استثنای مهم: تخلیه از طریق اجرای احکام

قانون برای
تخلیه ملک اجاره‌ای از طریق ilamsız icra در چارچوب قانون اجرای احکام و ورشکستگی
استثنا قائل شده است.

بنابراین عبارت «برای هر نوع تخلیه‌ای بدون استثنا ابتدا باید میانجی‌گری انجام شود» صحیح نیست.

مسیر درست به علت تخلیه و نوع اقدام حقوقی مالک بستگی دارد.

Tahliye Taahhütnamesi یا تعهد تخلیه چیست؟

Tahliye Taahhütnamesi
یک تعهد کتبی است که در شرایط قانونی می‌تواند برای تخلیه ملک در تاریخ مشخص مورد استفاده قرار گیرد.

اما زمان و نحوه تنظیم آن اهمیت بسیار زیادی دارد.

طبق ماده ۳۵۲ قانون تعهدات ترکیه، مبنای قانونی این سازوکار تعهد کتبی مستاجر برای تخلیه در تاریخی مشخص است که
پس از تحویل ملک
داده شده باشد.

بنابراین توصیه عمومی به اینکه «همزمان با امضای قرارداد اجاره حتماً تعهد تخلیه بگیرید» می‌تواند از نظر حقوقی مسئله‌ساز باشد.

اعتبار سند، تاریخ تنظیم، اراده واقعی طرفین و سایر شرایط پرونده می‌توانند در اختلاف احتمالی مورد بررسی قرار گیرند.

آیا Tahliye Taahhütnamesi باعث تخلیه خودکار می‌شود؟

خیر.

حتی وجود یک تعهد تخلیه به این معنی نیست که مالک می‌تواند شخصاً وارد ملک شود، قفل را عوض کند یا وسایل مستاجر را خارج کند.

در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، باید از مسیر قانونی و در مهلت مقرر اقدام شود.

مالک قبل از اجاره دادن ملک چه مواردی را بررسی کند؟

مدیریت صحیح اجاره از زمان انتخاب مستاجر شروع می‌شود، نه زمانی که اختلاف ایجاد شده است.

برای کاهش ریسک می‌توان موارد زیر را بررسی کرد:

• توانایی مالی مستاجر
• مدارک شناسایی و اطلاعات تماس
• وضعیت شغلی و درآمد در حد مجاز و با رضایت لازم
• مبلغ و شرایط Deposit
• روش و تاریخ پرداخت اجاره
• شرایط افزایش اجاره
• هزینه‌های Aidat
• صورت‌جلسه تحویل ملک
• وضعیت وسایل و تجهیزات ملک هنگام تحویل
• شرایط قانونی فسخ و تخلیه

Findeks و اعتبارسنجی مستاجر

در صورت وجود مبنای قانونی و رضایت لازم، اطلاعات اعتباری می‌تواند یکی از ابزارهای ارزیابی ریسک مستاجر باشد.

اما انتخاب مستاجر نباید صرفاً بر اساس یک امتیاز انجام شود.

درآمد، ثبات شغلی، شرایط قرارداد و توان پرداخت اجاره نیز اهمیت دارند و پردازش اطلاعات شخصی باید مطابق مقررات حفاظت از داده‌های شخصی ترکیه انجام شود.

بازده اجاره در زمان خرید ملک اهمیت دارد

اگر هدف شما سرمایه‌گذاری است، بهتر است قبل از خرید فقط به رشد احتمالی قیمت ملک توجه نکنید.

مواردی مانند:

• اجاره واقعی قابل دریافت
• قیمت خرید ملک
• هزینه Aidat
• مالیات و هزینه‌های نگهداری
• تقاضای اجاره در منطقه
• مدت احتمالی خالی ماندن ملک
• کیفیت و سن ساختمان
• نقدشوندگی ملک

روی بازده واقعی سرمایه‌گذاری تأثیر دارند.

اگر هنوز در مرحله انتخاب ملک هستید، پیشنهاد می‌کنیم
راهنمای سرمایه‌گذاری و خرید خانه در استانبول
را نیز مطالعه کنید.

مدیریت ملک پس از خرید

برای یک سرمایه‌گذار خارجی، مدیریت ملک پس از خرید می‌تواند به اندازه انتخاب خود ملک اهمیت داشته باشد.

پیدا کردن مستاجر، تنظیم قرارداد، ثبت پرداخت‌ها، پیگیری Aidat، بررسی افزایش سالانه اجاره و مدیریت تعمیرات از موضوعاتی هستند که باید از ابتدا برای آنها برنامه داشت.

در کاپیتان، هدف این است که خریدار قبل از انتخاب ملک، علاوه بر قیمت خرید، پتانسیل اجاره و هزینه‌های نگهداری آن را نیز در تصمیم خود لحاظ کند.

در اختلافات حقوقی نیز بهتر است موضوع توسط وکیل یا متخصص واجد صلاحیت و بر اساس قرارداد و شرایط همان پرونده بررسی شود.

برای مشاوره درباره خرید و سرمایه‌گذاری ملکی در استانبول:
با کاپیتان تماس بگیرید.