اشتباهات خرید ملک در استانبول که می‌تواند پرونده شهروندی ترکیه را به خطر بیندازد

خرید ملک یکی از مسیرهای قانونی درخواست شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری است، اما صرف خرید یک خانه با قیمت ۴۰۰ هزار دلار به معنی دریافت خودکار پاسپورت نیست.

ملک، فروشنده، نحوه پرداخت، ارزش قابل قبول سرمایه‌گذاری، سوابق ملک و ثبت تعهد سه‌ساله باید با مقررات جاری هماهنگ باشند. به همین دلیل بعضی اشتباهات در انتخاب ملک یا ساختار معامله می‌توانند باعث شوند سرمایه‌گذاری شما برای پرونده شهروندی قابل قبول نباشد یا پرونده نیاز به اصلاح و بررسی بیشتری پیدا کند.

در این راهنما از کاپیتان، مهم‌ترین اشتباهاتی را که قبل از
خرید ملک در استانبول
باید بررسی کنید توضیح می‌دهیم.

۱. تصور اینکه فقط قیمت فروشنده باید بیشتر از ۴۰۰ هزار دلار باشد

یکی از رایج‌ترین اشتباهات این است که خریدار تصور کند اگر در قرارداد با فروشنده عدد ۴۰۰ هزار دلار یا بیشتر نوشته شود، شرط مالی شهروندی به صورت خودکار تأمین شده است.

این برداشت دقیق نیست.

در مقررات فعلی، مبلغ یا مبالغ اعلام‌شده در سند رسمی و مجموع پرداخت‌های قابل قبول باید حداقل سرمایه‌گذاری مقرر را تأمین کنند و مبلغ سرمایه‌گذاری نیز در فرآیند رسمی مربوط به شهروندی مورد بررسی و تأیید قرار می‌گیرد.

در پرونده‌های شهروندی، ارزیابی ملک نیز در قالب فرآیند رسمی ارزش‌گذاری و
Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB)
نقش دارد.

بنابراین نباید فقط به قیمت پیشنهادی فروشنده یا عدد نوشته‌شده در یک قرارداد خصوصی اعتماد کرد.

برای جزئیات بیشتر، راهنمای
ارزیابی و اکسپرتیز ملک در ترکیه
را مطالعه کنید.

۲. بررسی نکردن هویت و وضعیت فروشنده

یکی از حساس‌ترین بخش‌های پرونده شهروندی، وضعیت فروشنده و سوابق مالکیت ملک است.

اما این جمله که «فروشنده حتماً باید یک ترک اصیل یا ترک‌تبار باشد» صحیح نیست.

مقررات TKGM میان وضعیت‌های مختلف فروشنده، از جمله شهروندان ترکیه، افرادی که بعداً تابعیت ترکیه را کسب کرده‌اند، اتباع خارجی و اشخاص حقوقی تفاوت قائل می‌شود. علاوه بر این، بعضی محدودیت‌ها به نحوه و زمان کسب تابعیت یا انتقال قبلی ملک وابسته هستند.

بنابراین صرف مشاهده پاسپورت یا کارت شناسایی ترکی فروشنده برای تصمیم‌گیری کافی نیست و در پرونده شهروندی باید وضعیت فروشنده بر اساس مقررات جاری بررسی شود.

به همین دلیل قبل از پرداخت مبالغ قابل توجه، بهتر است مشخص شود که فروشنده و سابقه انتقال ملک مانعی برای استفاده از معامله در پرونده شهروندی ایجاد نمی‌کنند.

۳. خرید ملکی که قبلاً در یک پرونده شهروندی استفاده شده است

سوابق استفاده از ملک در پرونده‌های قبلی شهروندی اهمیت زیادی دارد.

در مقررات TKGM محدودیت‌هایی برای استفاده مجدد از ملکی که قبلاً مبنای دریافت شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری قرار گرفته وجود دارد.

برای مثال، پایان تعهد سه‌ساله مالک قبلی به این معنی نیست که همان ملک یا سهمی که قبلاً برای دریافت شهروندی استفاده شده، لزوماً می‌تواند دوباره توسط یک سرمایه‌گذار خارجی برای یک پرونده جدید شهروندی مورد استفاده قرار گیرد.

بنابراین یکی از بررسی‌های مهم قبل از خرید، بررسی سوابق ملک از نظر استفاده قبلی در مسیر شهروندی است.

۴. انجام اشتباه فرآیند DAB و انتقال وجه

از سال ۲۰۲۲ برای خرید ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی، مقررات مشخصی درباره تبدیل ارز از طریق سیستم بانکی و ارائه
Döviz Alım Belgesi (DAB)
وجود دارد.

در فرآیند مربوط، ارز از طریق بانک به بانک مرکزی ترکیه فروخته می‌شود و بانک سند مربوط به خرید ارز را صادر می‌کند.

در پرونده شهروندی، علاوه بر DAB، مدارک انتقال وجه میان خریدار و فروشنده نیز اهمیت دارند.

بنابراین پرداخت نقدی خارج از سیستم قابل اثبات، استفاده از مسیرهای مالی نامشخص یا نبود مدارک بانکی مناسب می‌تواند پرونده را با مشکل مواجه کند.

جزئیات این فرآیند را در
راهنمای DAB و انتقال پول برای خرید ملک
توضیح داده‌ایم.

۵. هماهنگ نبودن مبلغ سند، DAB و پرداخت‌های بانکی

وجود DAB به تنهایی کافی نیست.

در پرونده شهروندی، مجموعه اسناد مالی معامله بررسی می‌شود. مبلغ اعلام‌شده در سند رسمی، پرداخت‌های بانکی و مدارک مربوط به تبدیل ارز باید به شکلی تنظیم شوند که شرایط سرمایه‌گذاری قابل اثبات باشد.

یکی از اشتباهات پرریسک این است که ابتدا بخشی از پول خارج از ساختار صحیح پرداخت شود و بعد از آن تلاش شود مدارک پرونده شهروندی با معامله هماهنگ شوند.

بهتر است ساختار پرداخت قبل از اولین پرداخت جدی مشخص شود.

۶. تصور اینکه هر پرداخت از حساب شخص ثالث حتماً پرونده را باطل می‌کند

بهتر است پرداخت‌ها به صورت شفاف، قابل ردیابی و با ارتباط روشن با خریدار و معامله انجام شوند.

اما عبارت «هر پولی که از حساب شخص ثالث پرداخت شود به هیچ عنوان قابل قبول نیست» بیش از حد مطلق است.

پذیرش ساختار پرداخت به مشخصات معامله، اسناد بانکی، هویت پرداخت‌کننده و مقررات جاری بستگی دارد.

اگر قرار است پرداخت توسط شخص یا ساختاری غیر از حساب مستقیم خریدار انجام شود، بهتر است قبل از انتقال وجه بررسی شود که مدارک لازم برای اثبات پرداخت و ارتباط آن با معامله چگونه باید تنظیم شوند.

۷. بررسی نکردن İpotek، Haciz و سایر Takyidatهای ملک

قبل از خرید باید محدودیت‌ها و حقوق ثبت‌شده روی ملک بررسی شوند.

دو مورد شناخته‌شده عبارت‌اند از:

• İpotek: رهن ثبت‌شده روی ملک؛
• Haciz: توقیف یا محدودیت ناشی از فرآیند وصول طلب.

اما وجود İpotek یا Haciz را نباید با عبارت ساده «ملک اصلاً قابل انتقال نیست» توضیح داد.

اثر هر محدودیت به نوع ثبت، وضعیت حقوقی و نحوه انجام معامله بستگی دارد. برای مثال، وجود رهن به خودی خود به این معنی نیست که خریدار شخصاً بدهکار وام فروشنده می‌شود؛ با این حال اگر رهن روی ملک باقی بماند، حق بستانکار نسبت به ملک اهمیت جدی دارد.

به همین دلیل باید
Takyidat
ملک قبل از نهایی کردن معامله بررسی شود.

برای اطلاعات بیشتر، راهنمای
استعلام سند Tapu و محدودیت‌های ملک
را مطالعه کنید.

۸. تصور اینکه اکسپرتیز جای استعلام حقوقی ملک را می‌گیرد

گزارش ارزش‌گذاری ابزار مهمی برای بررسی ملک است، اما جای بررسی حقوقی Tapu، Takyidat، وضعیت پروژه، İskan و سایر اسناد را نمی‌گیرد.

ممکن است ملکی ارزش اقتصادی مناسبی داشته باشد اما محدودیت ثبتی یا مشکل حقوقی دیگری داشته باشد.

برعکس، ممکن است ملکی از نظر سند مشکلی نداشته باشد اما قیمت خرید آن نسبت به بازار بالا باشد.

بنابراین بررسی اقتصادی و بررسی حقوقی باید جداگانه انجام شوند.

۹. فراموش کردن تعهد عدم فروش سه‌ساله

یکی از شرایط اصلی مسیر شهروندی از طریق خرید قطعی ملک، ثبت تعهد عدم فروش ملک برای مدت سه سال در سوابق Tapu است.

این تعهد بخش اساسی فرآیند شهروندی است و نباید با یک محدودیت عادی سند اشتباه گرفته شود.

جزئیات این موضوع، زمان شروع دوره و تفاوت آن با قرارداد
Satış Vaadi
را در
راهنمای Şerh و تعهد سه‌ساله ملک
توضیح داده‌ایم.

۱۰. فروش یا تلاش برای حذف تعهد قبل از پایان سه سال

نباید تصور کرد که پس از دریافت شهروندی، تعهد سه‌ساله دیگر اهمیتی ندارد.

اگر قبل از پایان مدت تعهد، انتقال ملک یا حذف تعهد برخلاف شرایط پرونده انجام شود، موضوع می‌تواند برای بررسی مجدد به مراجع مربوط ارجاع شود و بر وضعیت پرونده شهروندی اثر بگذارد.

اما عبارت «به محض فروش، پاسپورت شما و تمام اعضای خانواده فوراً باطل می‌شود» بیان حقوقی دقیقی نیست.

آثار هر تخلف باید بر اساس نوع اقدام، زمان آن، نحوه کسب شهروندی و تصمیم مراجع صالح بررسی شود.

۱۱. تصور اینکه خرید ۴۰۰ هزار دلار ملک به تنهایی شهروندی را تضمین می‌کند

حداقل سرمایه‌گذاری ملکی فعلی برای این مسیر
۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل ارزی آن
است.

اما رسیدن به این مبلغ فقط یکی از شرایط است.

ملک، فروشنده، پرداخت‌ها، وضعیت ثبتی، تعهد سه‌ساله و سایر شرایط باید مطابق مقررات باشند و سرمایه‌گذاری توسط مرجع مربوط تأیید شود.

پس از آن نیز تصمیم درباره اعطای شهروندی در فرآیند قانونی مربوط گرفته می‌شود.

برای بررسی کامل شرایط، راهنمای
شرایط و مراحل شهروندی ترکیه با خرید ملک
را مطالعه کنید.

۱۲. خرید هر نوع زمین برای پرونده شهروندی

هر ملکی را نمی‌توان بدون بررسی برای پرونده شهروندی استفاده کرد.

طبق مقررات فعلی، در مسیر خرید قطعی، ملک باید دارای
Kat Mülkiyeti، Kat İrtifakı یا زمین دارای بنای موجود
باشد.

بنابراین نباید یک زمین خالی را صرفاً به دلیل ارزش بالاتر از ۴۰۰ هزار دلار، به عنوان گزینه قطعی شهروندی در نظر گرفت.

۱۳. اشتباه گرفتن محدودیت‌های اقامت با شرایط شهروندی

مقررات مربوط به ثبت آدرس و محدودیت‌های بعضی مناطق برای اقامت اتباع خارجی را نباید به صورت خودکار با شرایط سرمایه‌گذاری ملکی برای شهروندی یکسان دانست.

اقامت، ثبت آدرس، خرید ملک توسط خارجی و شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری فرآیندهای حقوقی متفاوتی هستند.

اگر هدف شما علاوه بر سرمایه‌گذاری، زندگی و دریافت اقامت در همان ملک است، وضعیت آدرس و شرایط اقامت نیز باید جداگانه بررسی شود.

برای این موضوع می‌توانید
راهنمای اقامت ملکی ترکیه
را مطالعه کنید.

۱۴. پرداخت پول قبل از انجام بررسی‌های حقوقی

یکی از پرهزینه‌ترین اشتباهات این است که خریدار ابتدا بیعانه یا بخش بزرگی از قیمت ملک را پرداخت کند و بعد به سراغ بررسی سند، فروشنده و شرایط شهروندی برود.

ترتیب منطقی این است که قبل از پرداخت غیرقابل‌برگشت، حداقل موارد اصلی معامله بررسی شوند:

• هویت و اختیار فروشنده؛
• Tapu و مشخصات ملک؛
• Takyidat و محدودیت‌های ثبت‌شده؛
• وضعیت ملک برای پرونده شهروندی؛
• ساختار صحیح پرداخت و DAB؛
• ارزش‌گذاری مورد نیاز پرونده؛
• شرایط قرارداد و بازگشت بیعانه در صورت بروز مشکل.

چک‌لیست قبل از خرید ملک برای شهروندی ترکیه

قبل از نهایی کردن معامله، پاسخ این پرسش‌ها باید روشن باشد:

• آیا ملک از نظر نوع سند برای مسیر موردنظر قابل استفاده است؟
• آیا وضعیت فروشنده با مقررات شهروندی سازگار است؟
• آیا ملک قبلاً در پرونده شهروندی استفاده شده است؟
• آیا مبلغ سرمایه‌گذاری مطابق مقررات قابل اثبات است؟
• آیا DAB و پرداخت‌های بانکی به شکل صحیح انجام می‌شوند؟
• آیا روی ملک İpotek، Haciz، Şerh یا محدودیت مهم دیگری وجود دارد؟
• آیا تعهد سه‌ساله به شکل صحیح ثبت خواهد شد؟
• آیا قرارداد در صورت عدم احراز شرایط شهروندی از خریدار محافظت می‌کند؟

بررسی ملک قبل از خرید با کاپیتان

در پرونده شهروندی، بهترین زمان برای پیدا کردن مشکل
قبل از پرداخت پول و انتقال سند
است.

در کاپیتان هدف این است که قبل از نهایی شدن خرید، وضعیت حقوقی ملک، ساختار معامله و شرایط استفاده از آن در پرونده شهروندی بررسی شود.

هیچ ملک یا پرونده‌ای را نباید بدون بررسی کامل «تضمینی» معرفی کرد؛ زیرا تصمیم نهایی شهروندی در اختیار مراجع قانونی ترکیه است.

اگر قصد خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری و شهروندی را دارید، می‌توانید قبل از پرداخت وجه
با کاپیتان تماس بگیرید.