مالیات سالانه املاک (Emlak Vergisi) در استانبول چقدر است و چگونه پرداخت می‌شود؟

مالیات سالانه ملک در ترکیه (Emlak Vergisi) چیست؟

پس از خرید ملک در ترکیه، هزینه‌های مالکیت به هزینه خرید و انتقال سند محدود نمی‌شود. یکی از هزینه‌هایی که مالک باید در سال‌های بعد در نظر داشته باشد، مالیات سالانه املاک یا Emlak Vergisi است.

این مالیات با هزینه‌هایی مانند Tapu Harcı که هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود تفاوت دارد و اصولاً به صورت سالانه برای ساختمان، زمین یا اراضی مشمول مالیات محاسبه می‌شود.

اگر قصد
خرید خانه در استانبول
را دارید، بهتر است قبل از معامله علاوه بر قیمت ملک، شارژ ساختمان، بیمه، هزینه‌های نگهداری و مالیات‌های احتمالی سالانه را نیز در محاسبات سرمایه‌گذاری خود لحاظ کنید.

در این راهنما نرخ مالیات املاک در استانبول، مبنای محاسبه، زمان پرداخت، معافیت‌ها و نکات مهم سال ۲۰۲۶ را بررسی می‌کنیم.

مالیات Emlak Vergisi به چه کسی تعلق می‌گیرد؟

به طور کلی، مالیات ساختمان یا زمین بر عهده مالک آن است. اگر حق انتفاع (İntifa Hakkı) وجود داشته باشد، قواعد مربوط به شخص مسئول پرداخت می‌تواند متفاوت باشد.

اجاره دادن ملک، خالی بودن آن یا سکونت شخص مالک، به تنهایی باعث حذف مالیات سالانه ملک نمی‌شود؛ هرچند برای برخی اشخاص و املاک مسکونی، نرخ صفر یا معافیت‌های خاص قانونی وجود دارد.

مالیات سالانه ملک در استانبول چگونه محاسبه می‌شود؟

یکی از اشتباهات رایج این است که تصور کنیم شهرداری هر سال درصد مشخصی از قیمت روز بازار یا قیمت خرید آپارتمان را به عنوان مالیات دریافت می‌کند.

Emlak Vergisi بر اساس Vergi Değeri یا ارزش مالیاتی ملک محاسبه می‌شود، نه لزوماً قیمت معامله در بازار.

Vergi Değeri چیست؟

برای زمین و ساختمان، ارزش مالیاتی بر اساس قواعد قانون Emlak Vergisi محاسبه می‌شود.

برای ساختمان‌ها عواملی مانند ارزش زمین یا سهم زمین (Arsa Payı)، هزینه‌های استاندارد ساخت به ازای مترمربع، نوع و ویژگی‌های ساختمان و قواعد مربوط به ارزش‌گذاری مالیاتی در محاسبه اثر دارند.

بنابراین بهتر است به جای اینکه این عدد را صرفاً «Rayiç Bedel ملک» بنامیم، از اصطلاح دقیق‌تر Emlak Vergisi Değeri یا Vergi Değeri استفاده کنیم.

این ارزش می‌تواند با قیمت واقعی خرید و فروش ملک در بازار تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد و نباید آن را با قیمت کارشناسی بازار یا ارزش مندرج در گزارش ارزش‌گذاری ملک یکی دانست.

نرخ مالیات سالانه ملک در استانبول چقدر است؟

طبق قانون Emlak Vergisi، نرخ پایه در خارج از محدوده کلان‌شهر برای واحد مسکونی ۱ در هزار، سایر ساختمان‌ها ۲ در هزار، Arsa معادل ۳ در هزار و Arazi معادل ۱ در هزار است.

این نرخ‌ها در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر (Büyükşehir Belediyesi) با افزایش ۱۰۰ درصدی اعمال می‌شوند.

بنابراین نرخ‌های معمول در استانبول به شکل زیر است:

نکته مهم این است که این درصدها روی ارزش مالیاتی ملک اعمال می‌شوند، نه الزاماً روی مبلغی که شما برای خرید ملک پرداخت کرده‌اید.

سهم حفاظت از آثار فرهنگی (Kültür Varlıkları Katkı Payı)

در کنار Emlak Vergisi، مبلغی تحت عنوان
Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı
نیز وجود دارد که برای حفاظت و مرمت دارایی‌های فرهنگی غیرمنقول دریافت می‌شود.

این سهم معادل ۱۰ درصد مالیات املاک محاسبه‌شده است.

بنابراین هنگام برآورد مبلغ نهایی قبض شهرداری، باید این مبلغ جانبی را نیز در نظر گرفت.

مثال محاسبه مالیات سالانه یک آپارتمان در استانبول

فرض کنیم یک آپارتمان در
کادیکوی استانبول
دارید.

قیمت بازار آپارتمان ممکن است مثلاً ۱۰ میلیون لیر باشد، اما فرض کنیم Vergi Değeri که مبنای Emlak Vergisi قرار می‌گیرد ۵ میلیون لیر باشد.

• ارزش مالیاتی: ۵,۰۰۰,۰۰۰ لیر
• نرخ واحد مسکونی در استانبول: ۰.۲٪
• Emlak Vergisi: ۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۰۲ = ۱۰,۰۰۰ لیر
• سهم حفاظت فرهنگی ۱۰٪: ۱,۰۰۰ لیر
• مجموع نمونه: حدود ۱۱,۰۰۰ لیر

این فقط یک مثال آموزشی است. مبلغ واقعی باید بر اساس ارزش مالیاتی ثبت‌شده برای ملک و وضعیت همان سال بررسی شود.

نکته مهم درباره ارزش مالیاتی املاک در سال ۲۰۲۶

سال ۲۰۲۶ از نظر Emlak Vergisi اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا ارزش‌های واحد زمین و اراضی که در سال ۲۰۲۵ برای دوره جدید تعیین شده‌اند در محاسبات ۲۰۲۶ وارد شده‌اند.

در عین حال، برای جلوگیری از افزایش بسیار شدید مالیات برخی املاک، برای سال ۲۰۲۶ محدودیت قانونی مشخصی در رابطه با افزایش ارزش مالیاتی نسبت به سال ۲۰۲۵ در نظر گرفته شده است.

بنابراین اگر قبض مالیات ۲۰۲۶ شما نسبت به سال قبل تغییر قابل‌توجهی داشته است، بهتر است ارزش مالیاتی جدید ملک را مستقیماً از شهرداری بررسی کنید.

مالیات Emlak Vergisi چه زمانی پرداخت می‌شود؟

مالیات سالانه املاک را می‌توان در دو قسط پرداخت کرد:

• قسط اول: در ماه‌های مارس، آوریل و مه
• قسط دوم: در ماه نوامبر

در صورت تمایل معمولاً می‌توان بدهی سال را زودتر نیز تسویه کرد.

بهتر است تاریخ نهایی همان سال را در سامانه شهرداری مربوط بررسی کنید، زیرا اگر آخرین روز پرداخت با تعطیلی رسمی مصادف شود، جزئیات اجرایی می‌تواند تغییر کند.

اگر امسال ملک بخریم، مالیات از چه زمانی بر عهده ماست؟

یکی از نکات مهم برای خریداران جدید این است که مسئولیت Emlak Vergisi خریدار اصولاً از سال بعد از خرید آغاز می‌شود.

برای مثال اگر ملکی را در ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۶ خریداری کنید، مسئولیت مالیاتی خریدار از سال ۲۰۲۷ آغاز می‌شود.

اما خرید ملک باید به شهرداری مربوط اعلام شود.

در مورد مهلت اعلام نیز نباید همیشه عبارت «تا پایان همان سال» را به صورت مطلق استفاده کرد. به طور کلی اگر خرید در بخش عمده سال انجام شود، اعلام تا پایان همان سال انجام می‌شود؛ اما اگر خرید در سه ماه پایانی سال صورت گیرد، مهلت می‌تواند تا سه ماه پس از تاریخ خرید ادامه داشته باشد.

برای مثال، طبق توضیح رسمی اداره درآمد ترکیه:

• ملکی که ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۶ خریداری شود، باید تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ اعلام شود.
• اگر ملک ۲ اکتبر ۲۰۲۶ خریداری شود، مهلت اعلام سه ماه از تاریخ خرید خواهد بود.

Emlak Beyanı چیست؟

پس از خرید ملک باید اطلاعات مربوط به مالکیت و ملک در سیستم شهرداری مربوط ثبت یا بررسی شود. این فرآیند معمولاً با عنوان
Emlak Bildirimi / Emlak Beyanı
شناخته می‌شود.

پس از تشکیل پرونده شهرداری، مالک می‌تواند بدهی‌ها و مالیات‌های مربوط به ملک را از طریق سیستم شهرداری پیگیری کند.

روش‌های پرداخت مالیات ملک در استانبول

روش‌های دقیق پرداخت ممکن است میان شهرداری‌های مناطق مختلف استانبول کمی متفاوت باشد، اما معمولاً چند روش در دسترس است.

۱. E-Belediye شهرداری منطقه

هر ملک باید مالیات خود را به شهرداری مربوط به محل وقوع ملک پرداخت کند.

بسیاری از شهرداری‌های استانبول امکان مشاهده بدهی و پرداخت آنلاین را از طریق سامانه E-Belediye فراهم کرده‌اند.

بسته به شهرداری ممکن است امکان جستجوی بدهی با اطلاعاتی مانند Sicil Numarası، T.C. Kimlik Numarası یا سایر اطلاعات پرونده وجود داشته باشد.

روش پرداخت و کارت‌های قابل قبول نیز به سیستم همان شهرداری بستگی دارد؛ بنابراین نباید فرض کرد که تمام شهرداری‌ها هر Visa یا Mastercard خارجی را می‌پذیرند.

۲. E-Devlet

بسیاری از خدمات شهرداری‌ها از طریق E-Devlet نیز در دسترس هستند.

پس از ورود به E-Devlet می‌توانید نام شهرداری مربوط را جستجو کرده و خدماتی مانند استعلام بدهی یا سرویس‌های E-Belediye آن شهرداری را بررسی کنید.

وجود امکان پرداخت مستقیم به سرویس ارائه‌شده توسط شهرداری بستگی دارد؛ بنابراین E-Devlet را نباید برای همه مناطق به عنوان یک درگاه پرداخت یکسان معرفی کرد.

۳. مراجعه مستقیم به شهرداری

امکان مراجعه به واحدهای مالی و باجه‌های شهرداری (Vezne) نیز وجود دارد.

به همراه داشتن اطلاعات هویتی و اطلاعات ملک یا شماره پرونده شهرداری، فرآیند استعلام و پرداخت را ساده‌تر می‌کند.

۴. بانک‌ها و کانال‌های پرداخت طرف قرارداد

برخی شهرداری‌ها امکان پرداخت از طریق بانک‌ها یا کانال‌های پرداخت طرف قرارداد را نیز فراهم می‌کنند.

از آنجا که بانک‌ها و قراردادهای شهرداری ممکن است تغییر کنند، بهتر است فهرست بانک‌ها و روش‌های فعال پرداخت را از سایت همان شهرداری بررسی کنید.

Sicil Numarası چیست؟

Sicil Numarası شماره پرونده یا ثبت شما در سیستم شهرداری است و می‌تواند برای مشاهده بدهی‌ها و انجام برخی عملیات E-Belediye استفاده شود.

این شماره را نباید با شماره پلاک ثبتی ملک یا شماره سند Tapu یکی دانست.

اگر مالیات ملک را پرداخت نکنیم چه می‌شود؟

جریمه تأخیر

اگر Emlak Vergisi در موعد مقرر پرداخت نشود، برای مبلغ پرداخت‌نشده Gecikme Zammı یا افزایش ناشی از تأخیر محاسبه می‌شود.

نرخ این جریمه ثابت و دائمی نیست و ممکن است با تصمیم‌های قانونی تغییر کند. بنابراین بهتر است به جای درج یک درصد ثابت برای سال‌های آینده، نرخ جاری در زمان پرداخت بررسی شود.

مشکل در انتقال سند

بدهی Emlak Vergisi موضوع مهمی در زمان فروش ملک است.

طبق قانون، به جز برخی موارد استثنایی مانند ارث، حکم دادگاه، اجرای اجباری و موارد خاص قانونی، انتقال ملکی که بدهی Emlak Vergisi دارد توسط اداره Tapu انجام نمی‌شود.

بنابراین قبل از فروش ملک بهتر است بدهی شهرداری بررسی و تسویه شود.

پیگیری بدهی مالیاتی

بدهی‌های قطعی و پرداخت‌نشده می‌توانند طبق مقررات وصول مطالبات عمومی توسط مرجع مربوط پیگیری شوند.

به همین دلیل بهتر است به جای این ادعای ساده که «شهرداری فوراً حساب بانکی را مسدود می‌کند»، گفته شود که بدهی می‌تواند وارد فرآیند قانونی وصول مطالبات عمومی شود و اقدامات اجرایی متناسب با وضعیت پرونده انجام گیرد.

چه کسانی ممکن است Emlak Vergisi صفر داشته باشند؟

قانون ترکیه برای بعضی مالکان واجد شرایط، نرخ صفر مالیات ساختمان مسکونی در نظر گرفته است.

این موضوع یک معافیت عمومی برای همه صاحبان خانه نیست.

به طور کلی، فرد باید در ترکیه فقط یک واحد مسکونی با مساحت ناخالص حداکثر ۲۰۰ مترمربع داشته باشد یا دارای حق انتفاع همان خانه باشد و در یکی از گروه‌های قانونی مربوط قرار گیرد.

گروه‌های اصلی شامل موارد زیر هستند:

• افراد دارای معلولیت که شرایط قانونی را دارند؛
• افرادی که طبق ضوابط مربوط هیچ درآمدی ندارند؛
• افرادی که درآمدشان صرفاً از برخی مستمری‌های قانونی بازنشستگی، ازکارافتادگی، بیوه یا یتیمی تشکیل می‌شود و سایر شرایط را دارند؛
• Gaziler؛
• همسران بیوه و فرزندان شهدای مشمول مقررات.

جزئیات هر گروه متفاوت است و برای استفاده از نرخ صفر معمولاً باید فرم و مدارک مربوط به شهرداری ارائه شود.

آیا برای معافیت باید حتماً در خانه زندگی کنیم؟

خیر. یکی از نکات جالب این قانون این است که برای استفاده از نرخ صفر، در صورت وجود سایر شرایط قانونی، لزوماً لازم نیست شخص خودش در همان خانه سکونت داشته باشد.

برای مثال در برخی شرایط، خالی بودن خانه، استفاده رایگان اعضای خانواده یا حتی اجاره دادن تنها خانه الزاماً مانع استفاده از نرخ صفر نیست.

اما خانه‌ای که صرفاً در زمان‌های مشخص برای استراحت یا تعطیلات استفاده می‌شود می‌تواند از این قاعده مستثنا باشد.

آیا خارجی‌ها از معافیت Emlak Vergisi محروم هستند؟

نباید به صورت کلی گفت که هر خارجی به دلیل «سرمایه‌گذاری بودن» یا «لوکس بودن» ملک از معافیت محروم است.

ملاک اصلی، شرایط قانونی مربوط به مالک و ملک است.

بنابراین تابعیت خارجی به تنهایی دلیل کافی برای نتیجه‌گیری درباره تعلق یا عدم تعلق نرخ صفر نیست و وضعیت شخص باید به صورت موردی بررسی شود.

مالیات خانه‌های گران‌قیمت؛ Değerli Konut Vergisi را فراموش نکنید

مالکان بعضی واحدهای مسکونی با ارزش مالیاتی بالا باید علاوه بر Emlak Vergisi، موضوع مالیات جداگانه‌ای به نام
Değerli Konut Vergisi
را نیز بررسی کنند.

این مالیات با Emlak Vergisi شهرداری متفاوت است و قواعد، معافیت‌ها، اظهارنامه و زمان پرداخت مخصوص خود را دارد.

برای سال ۲۰۲۶، آستانه ورود به محدوده این مالیات بر اساس Bina Vergi Değeri برابر با ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر تعیین شده است.

اما عبور از این عدد به تنهایی به این معنی نیست که هر مالک حتماً باید مالیات پرداخت کند.

برای مثال، اگر شخص در ترکیه فقط یک واحد مسکونی داشته باشد، آن واحد طبق شرایط قانونی از Değerli Konut Vergisi معاف است.

همچنین برای شخصی که چند واحد مسکونی مشمول دارد، قواعد خاصی درباره معافیت کم‌ارزش‌ترین واحد وجود دارد.

بنابراین Emlak Vergisi و Değerli Konut Vergisi را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.

نرخ Değerli Konut Vergisi در سال ۲۰۲۶

برای املاک مشمول، نرخ‌ها به صورت پلکانی و روی بخش‌های مشخصی از ارزش مالیاتی اعمال می‌شوند.

• از ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ تا ۲۶,۵۶۷,۰۰۰ لیر: ۳ در هزار نسبت به بخش مازاد بر ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر
• تا ۳۵,۴۲۵,۰۰۰ لیر: نرخ پلکانی بعدی ۶ در هزار طبق فرمول قانونی
• بالاتر از ۳۵,۴۲۵,۰۰۰ لیر: بخش بالاتر طبق نرخ ۱۰ در هزار و فرمول قانونی محاسبه می‌شود.

Değerli Konut Vergisi برخلاف Emlak Vergisi معمولی شهرداری، فرآیند اظهار و پرداخت جداگانه‌ای دارد؛ بنابراین مالکان خانه‌های با ارزش مالیاتی بالا باید وضعیت خود را جداگانه بررسی کنند.

آیا Emlak Vergisi با مالیات اجاره یکی است؟

خیر. این دو کاملاً متفاوت هستند.

Emlak Vergisi بابت مالکیت ملک است، در حالی که اگر از اجاره ملک درآمد داشته باشید، ممکن است طبق شرایط قانونی مشمول مالیات بر درآمد اجاره نیز شوید.

بنابراین پرداخت Emlak Vergisi به معنی تسویه مالیات درآمد حاصل از اجاره نیست.

آیا Emlak Vergisi ارتباطی با شهروندی ترکیه دارد؟

Emlak Vergisi شرط مستقل دریافت یا «حفظ» شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی نیست.

اگر ملکی را برای
دریافت تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک
خریده‌اید، قواعد سرمایه‌گذاری و تعهد عدم فروش ملک موضوعی جدا از مالیات سالانه شهرداری است.

با این حال، مالک همچنان باید تعهدات مالیاتی مربوط به ملک را انجام دهد و وجود بدهی Emlak Vergisi می‌تواند در زمان انتقال بعدی سند مشکل ایجاد کند.

آیا بدهی Emlak Vergisi روی تمدید اقامت اثر دارد؟

نباید به صورت کلی ادعا کرد که وجود بدهی Emlak Vergisi به تنهایی باعث رد یا عدم تمدید اقامت ترکیه می‌شود.

پرونده اقامت و تعهدات مالیاتی ملک دو موضوع حقوقی جداگانه هستند. با این حال، مالک بهتر است بدهی‌های قانونی مربوط به ملک خود را به موقع پرداخت کند.

چک‌لیست مالیات سالانه ملک برای مالک خارجی

• پس از خرید، وضعیت ثبت ملک در شهرداری را بررسی کنید.
• Vergi Değeri ملک را از شهرداری کنترل کنید.
• Sicil Numarası خود را نگهداری کنید.
• قسط اول را در دوره مارس تا مه بررسی کنید.
• قسط دوم را در ماه نوامبر فراموش نکنید.
• رسیدهای پرداخت را نگهداری کنید.
• اگر ملک مسکونی شما ارزش مالیاتی بالایی دارد، Değerli Konut Vergisi را نیز بررسی کنید.
• اگر شرایط خاصی مانند معلولیت، بازنشستگی یا نداشتن درآمد دارید، امکان نرخ صفر را از شهرداری بررسی کنید.
• پیش از فروش ملک، بدهی Emlak Vergisi را کنترل کنید.

جمع‌بندی

مالیات سالانه املاک در استانبول در مقایسه با ارزش بسیاری از املاک رقم بسیار بزرگی نیست، اما بی‌توجهی به آن می‌تواند باعث ایجاد بدهی و جریمه و در نهایت مشکل هنگام انتقال بعدی ملک شود.

برای یک واحد مسکونی معمولی در استانبول، نرخ Emlak Vergisi برابر با ۲ در هزار ارزش مالیاتی ملک است و سهم حفاظت از دارایی‌های فرهنگی نیز باید در محاسبات لحاظ شود.

نکته مهم این است که قیمت بازار، قیمت خرید و Vergi Değeri الزاماً یکسان نیستند.

همچنین مالکان خانه‌های با ارزش مالیاتی بالا باید علاوه بر مالیات عادی شهرداری، احتمال مشمول شدن در Değerli Konut Vergisi را نیز بررسی کنند.

اگر قصد خرید ملک دارید و می‌خواهید پیش از معامله هزینه‌های واقعی مالکیت، مالیات، شارژ ساختمان و سایر مخارج ملک بررسی شود،
با کاپیتان تماس بگیرید.