مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در املاک ترکیه و راه‌های قانونی معافیت مالیاتی

مالیات KDV در خرید ملک ترکیه چیست؟

هنگام
خرید ملک در استانبول
فقط قیمت اعلام‌شده ملک اهمیت ندارد؛ باید هزینه‌های جانبی معامله و وضعیت مالیاتی آن را نیز بررسی کنید. یکی از مهم‌ترین این موارد، مالیات بر ارزش افزوده یا KDV است.

KDV مخفف Katma Değer Vergisi و معادل مالیات بر ارزش افزوده است. اما برخلاف تصور رایج، نمی‌توان گفت هر خرید ملک در ترکیه الزاماً با یک نرخ ثابت KDV انجام می‌شود.

نرخ و حتی اصل تعلق KDV می‌تواند به عواملی مانند نوع ملک، ماهیت فروشنده، تاریخ مجوز ساخت پروژه، متراژ خالص واحد مسکونی، قرار گرفتن پروژه در محدوده تحول شهری و وجود یا عدم وجود شرایط قانونی معافیت بستگی داشته باشد.

برای بعضی خریداران خارجی نیز امکان استفاده از معافیت KDV موضوع ماده 13/i قانون مالیات بر ارزش افزوده ترکیه وجود دارد. این معافیت می‌تواند مبلغ قابل‌توجهی از هزینه خرید را کاهش دهد، اما شرایط آن باید قبل از انجام معامله به دقت بررسی شود.

آیا هر خرید ملکی در ترکیه مشمول KDV است؟

خیر. این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که باید قبل از بررسی نرخ‌های KDV بدانید.

KDV اساساً مالیاتی است که در معاملات مشمول قانون مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود. بنابراین نمی‌توان گفت در هر معامله دست‌دوم بین دو شخص حقیقی، خریدار الزاماً باید ۱۰ یا ۲۰ درصد KDV پرداخت کند.

برای مثال فروش واحد نوساز توسط یک شرکت ساختمانی معمولاً در چارچوب فعالیت تجاری فروشنده قرار می‌گیرد و موضوع KDV مطرح می‌شود؛ اما وضعیت یک فروش دست‌دوم عادی میان اشخاص حقیقی می‌تواند متفاوت باشد.

به همین دلیل هنگام مقایسه قیمت پروژه‌ها باید مشخص کنید قیمت اعلام‌شده KDV dahil است یا KDV hariç؛ یعنی KDV در قیمت لحاظ شده یا جداگانه دریافت خواهد شد.

نرخ KDV مسکن در ترکیه در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟

برای پاسخ صحیح باید تاریخ مجوز ساخت پروژه (Yapı Ruhsatı) و ویژگی‌های پروژه را بررسی کرد.

پروژه‌های دارای مجوز ساخت بعد از ۱ آوریل ۲۰۲۲

طبق مقررات فعلی، برای واحدهای مسکونی ساخته‌شده بر اساس مجوزهای صادرشده پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲، قاعده عمومی به این صورت است:

• مسکن با Net Alan حداکثر ۱۵۰ مترمربع: نرخ KDV برابر ۱۰٪ است.
• مسکن بزرگ‌تر از ۱۵۰ مترمربع: بخش قیمت متناظر با ۱۵۰ متر نخست با نرخ ۱۰٪ و بخش متناظر با متراژ مازاد بر ۱۵۰ متر با نرخ عمومی ۲۰٪ محاسبه می‌شود.

بنابراین جمله رایج «اگر خانه بالای ۱۵۰ متر باشد کل قیمت آن مشمول ۲۰٪ KDV است» برای پروژه‌های جدید الزاماً صحیح نیست.

پروژه‌های تحول شهری تحت قانون 6306

برای بعضی واحدهای مسکونی ساخته‌شده در چارچوب پروژه‌های مشمول قانون شماره 6306، از جمله پروژه‌های مربوط به مناطق یا ساختمان‌های واجد شرایط تحول شهری، مقررات ترجیحی وجود دارد.

در پروژه‌های واجد شرایط با مجوز بعد از ۱ آوریل ۲۰۲۲:

• بخش تا ۱۵۰ مترمربع می‌تواند مشمول نرخ ۱٪ باشد؛
• بخش متناظر با متراژ بیش از ۱۵۰ مترمربع مشمول نرخ عمومی خواهد بود.

صرف اینکه یک پروژه با عنوان «Kentsel Dönüşüm» تبلیغ شود برای اعمال نرخ ۱٪ کافی نیست و وضعیت قانونی پروژه باید بررسی شود.

پروژه‌های دارای مجوز قبل از ۱ آوریل ۲۰۲۲

برای پروژه‌هایی که Yapı Ruhsatı آن‌ها قبل از ۱ آوریل ۲۰۲۲ صادر شده است، مقررات انتقالی قدیمی همچنان می‌تواند اعمال شود.

در این پروژه‌ها بسته به تاریخ مجوز، موقعیت پروژه، ارزش واحد مترمربع زمین و سایر شرایط، نرخ متفاوتی ممکن است اعمال شود.

بنابراین برای یک پروژه قدیمی نباید صرفاً با مشاهده متراژ آپارتمان، نرخ KDV را حدس زد.

KDV املاک تجاری چقدر است؟

در معاملات مشمول KDV که ملک در نرخ‌های ترجیحی خاص قرار نمی‌گیرد، نرخ عمومی KDV در حال حاضر ۲۰٪ است.

به همین دلیل فروش تجاریِ دفتر، مغازه و بسیاری از املاک غیرمسکونی توسط فروشندگان مشمول KDV معمولاً با نرخ عمومی مواجه می‌شود.

با این حال عبارت «هر ملک تجاری در هر نوع معامله حتماً ۲۰٪ KDV دارد» دقیق نیست؛ ابتدا باید مشخص شود اصل معامله مشمول KDV است یا خیر و آیا معافیت خاصی وجود دارد.

معافیت KDV برای خریداران خارجی چیست؟

ماده 13/i قانون KDV ترکیه برای اولین تحویل بعضی واحدهای مسکونی و محل‌های کسب به گروه‌های مشخصی از خریداران، در صورت رعایت شرایط قانونی، معافیت KDV در نظر گرفته است.

این مقررات از سال ۲۰۱۷ اجرا می‌شود و می‌تواند برای بعضی سرمایه‌گذاران خارجی اهمیت مالی زیادی داشته باشد.

برای مثال اگر معامله‌ای در حالت عادی مشمول ۲۰٪ KDV باشد و تمام شرایط ماده 13/i نیز احراز شود، اعمال معافیت می‌تواند هزینه خرید را به میزان قابل‌توجهی کاهش دهد.

اما خارجی بودن خریدار به تنهایی برای دریافت این معافیت کافی نیست.

چه کسانی می‌توانند از معافیت KDV ملک استفاده کنند؟

این معافیت در صورت وجود سایر شرایط قانونی می‌تواند شامل گروه‌های زیر شود:

• اشخاص حقیقی خارجی که در ترکیه مستقر محسوب نمی‌شوند؛
• برخی شهروندان ترکیه مقیم خارج که شرایط مقرر قانونی را دارند؛
• برخی اشخاص حقوقی خارجی که مرکز قانونی و مرکز فعالیت آن‌ها در ترکیه نیست و از طریق محل کسب یا نماینده دائم در ترکیه درآمد کسب نمی‌کنند؛
• برخی دارندگان Mavi Kart که شرایط مربوط را داشته باشند.

داشتن کارت اقامت ترکیه مانع معافیت KDV است؟

نه لزوماً.

یکی از اشتباهات رایج این است که گفته شود «اگر Kimlik یا کارت اقامت دارید، دیگر نمی‌توانید از معافیت KDV استفاده کنید».

معیار اصلی برای شخص خارجی این است که طبق قواعد مربوط، Türkiye’de yerleşmiş یعنی مستقر در ترکیه محسوب نشود.

در ارزیابی این وضعیت، قواعد قانون مالیات بر درآمد ترکیه اهمیت دارد. داشتن اقامتگاه در ترکیه یا اقامت مستمر بیش از شش ماه در یک سال تقویمی می‌تواند باعث شود شخص مستقر در ترکیه محسوب شود؛ اما قانون برای بعضی حضورهای موقت مانند تحصیل، درمان، مأموریت یا سفر نیز استثناهایی دارد.

بنابراین وجود کارت اقامت به تنهایی برای رد یا تأیید معافیت کافی نیست و شرایط واقعی شخص باید بررسی شود.

شرط اول: ملک باید «اولین تحویل» باشد

معافیت ماده 13/i برای ilk teslim یعنی اولین تحویل واحد مسکونی یا محل کسب توسط شخص یا شرکتی که آن را ساخته است اعمال می‌شود.

به زبان ساده، اگر شرکت ساختمانی واحدی را ساخته و برای اولین بار مستقیماً به خریدار واجد شرایط منتقل کند، امکان بررسی معافیت وجود دارد.

اما اگر سازنده قبلاً ملک را به شرکت دیگری فروخته و شرکت دوم آن را به شما بفروشد، فروش دوم «اولین تحویل» محسوب نمی‌شود؛ حتی اگر هیچ‌کس قبلاً در آن واحد زندگی نکرده باشد.

بنابراین اصطلاح بازاری «نوساز» به تنهایی کافی نیست؛ سابقه انتقال مالکیت و اولین تحویل قانونی مهم است.

شرط دوم: ارز باید از خارج ترکیه وارد شود

یکی از مهم‌ترین شرایط استفاده از معافیت این است که قیمت ملک به صورت ارز از خارج ترکیه وارد شده و پرداخت آن به فروشنده قابل اثبات باشد.

روش استاندارد، انتقال ارز از خارج به یک بانک در ترکیه و اثبات آن با اسناد بانکی است.

ورود فیزیکی ارز نیز در شرایط قانونی امکان‌پذیر است، اما ورود پول باید با اسناد گمرکی مربوط قابل اثبات باشد.

پس از ورود ارز، پرداخت به فروشنده باید از مسیر قابل اثبات انجام شود. در صورت رعایت شرایط، پرداخت معادل لیر ترکیه به فروشنده نیز می‌تواند امکان‌پذیر باشد.

آیا تمام قیمت باید قبل از انتقال سند وارد ترکیه شود؟

خیر. متن قانونی انعطاف بیشتری دارد.

برای اعمال معافیت:

• حداقل ۵۰٪ قیمت ملک باید پیش از صدور فاکتور فروش، توسط خریدار به صورت ارز وارد ترکیه شده و به فروشنده پرداخت شود؛
• باقی‌مانده باید حداکثر ظرف یک سال وارد ترکیه شده و به فروشنده پرداخت شود.

البته اگر قرار است خرید همزمان برای اهداف دیگری مانند شهروندی ترکیه استفاده شود، الزامات بانکی و مستندسازی آن پرونده نیز باید جداگانه رعایت شود.

آیا DAB برای معافیت KDV الزامی است؟

نباید DAB مربوط به معاملات ملکی اتباع خارجی را با مدارک اثبات ورود ارز برای معافیت KDV کاملاً یکی دانست.

در مقررات معافیت KDV، اصل مهم این است که ورود ارز از خارج ترکیه و پرداخت آن به فروشنده به شکل قابل قبول اثبات شود. انتقال بانکی، رسید بانک و در ورود فیزیکی ارز، مدارک گمرکی از اسناد مهم این فرآیند هستند.

از طرف دیگر، در معاملات ملکی اتباع خارجی و به‌ویژه پرونده‌های سرمایه‌گذاری، مقررات تبدیل ارز و مدارک بانکی مربوط نیز اهمیت جداگانه دارند.

برای جزئیات این موضوع می‌توانید
راهنمای DAB و انتقال ارز برای خرید ملک
را مطالعه کنید.

شرط سوم: ملک را سه سال نفروشید

این بخش یکی از مهم‌ترین تغییراتی است که بسیاری از مطالب قدیمی اینترنت هنوز اشتباه بیان می‌کنند.

قبلاً دوره نگهداری ملک برای این معافیت یک سال بود، اما این مدت به سه سال افزایش یافته است.

در معاملات مشمول معافیت، موضوع معافیت KDV به اداره Tapu اعلام می‌شود و در بخش Beyanlar سند، موضوع مربوط به انتقال ملک پیش از پایان دوره سه‌ساله ثبت می‌شود.

اگر ملک مشمول معافیت پیش از پایان سه سال منتقل شود، مالیاتی که در زمان خرید دریافت نشده بود باید طبق مقررات مربوط همراه با بهره قانونی مربوط پرداخت شود تا انتقال انجام شود.

پس از پایان دوره سه‌ساله، انتقال ملک از منظر این شرط خاص معافیت KDV، باعث مطالبه همان KDV معاف‌شده و بهره مربوط نخواهد شد.

تفاوت شرط سه‌ساله KDV با شرط سه‌ساله شهروندی

این دو موضوع را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.

در خرید ملکی که برای
اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی
استفاده می‌شود نیز تعهد سه‌ساله عدم فروش وجود دارد.

اما مبنای حقوقی آن با شرط سه‌ساله معافیت KDV متفاوت است.

ممکن است یک معامله همزمان مشمول هر دو مقررات باشد؛ در چنین حالتی هر دو مجموعه شرایط باید رعایت شوند.

مدارک مهم برای استفاده از معافیت KDV

مدارک دقیق بسته به وضعیت خریدار و ساختار معامله متفاوت است، اما معمولاً بررسی موارد زیر اهمیت دارد:

• پاسپورت و مدارک هویتی خریدار؛
• مدارک اثبات خارجی بودن و وضعیت اقامت خریدار؛
• اسناد بانکی مربوط به ورود ارز از خارج ترکیه؛
• اسناد پرداخت قیمت ملک به فروشنده؛
• در صورت ورود فیزیکی ارز، مدارک گمرکی مربوط؛
• اطلاعات و مدارک فروشنده و پروژه؛
• مدارکی که نشان دهد معامله «اولین تحویل» توسط سازنده است؛
• فاکتور فروش و اسناد انتقال ملک؛
• وکالت‌نامه، در صورتی که فرآیند توسط نماینده قانونی انجام شود.

بهتر است مدارک موردنیاز برای هر معامله قبل از پرداخت وجه از فروشنده، حسابدار رسمی یا مشاور مالیاتی پرونده استعلام شود.

آیا برای معافیت KDV حتماً یک «KDV Muafiyet Belgesi» به خریدار می‌دهند؟

نباید فرآیند را به شکل ساده «خریدار به اداره مالیات می‌رود و یک گواهی معافیت می‌گیرد و به سازنده می‌دهد» توصیف کرد.

در این نوع معامله، فروشنده‌ای که معافیت را اعمال می‌کند مسئول بررسی و نگهداری مدارکی است که نشان دهد خریدار و معامله شرایط ماده 13/i را دارند و فروش بدون محاسبه KDV باید مطابق مقررات مالیاتی ثبت و اظهار شود.

بنابراین بهتر است قبل از امضای قرارداد، بخش مالی شرکت سازنده تأیید کند که معامله از نظر آن شرکت قابلیت اعمال معافیت را دارد و دقیقاً چه مدارکی از خریدار مطالبه خواهد شد.

اگر شرایط معافیت رعایت نشود چه اتفاقی می‌افتد؟

استفاده نادرست از معافیت می‌تواند هزینه‌بر باشد.

اگر بعداً مشخص شود شرایط قانونی وجود نداشته اما معامله بدون KDV انجام شده است، مالیات دریافت‌نشده به همراه جرایم و بهره‌های قانونی قابل مطالبه خواهد بود و در شرایط مقرر، خریدار نیز همراه فروشنده مسئولیت خواهد داشت.

همچنین اگر حداقل ۵۰٪ قیمت قبل از فاکتور و باقی‌مانده در مهلت حداکثر یک‌ساله طبق مقررات وارد و پرداخت نشود، امکان مطالبه مالیات، جریمه و بهره وجود دارد.

مثال ساده از صرفه‌جویی با معافیت KDV

فرض کنیم یک محل کسب در معامله‌ای که در حالت عادی مشمول نرخ عمومی ۲۰٪ KDV است، با قیمت خالص ۲۰ میلیون لیر فروخته شود.

• قیمت خالص: ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر
• KDV در صورت نرخ ۲۰٪: ۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر
• قیمت با KDV: ۲۴,۰۰۰,۰۰۰ لیر

اگر خریدار، فروشنده و خود معامله تمام شرایط معافیت ماده 13/i را داشته باشند، فروش می‌تواند بدون محاسبه این KDV انجام شود.

به همین دلیل بررسی شرایط معافیت قبل از پرداخت بیعانه یا امضای قرارداد نهایی اهمیت زیادی دارد.

اشتباهات رایج خریداران خارجی

• فرض اینکه هر خارجی از KDV معاف است: خارجی بودن به تنهایی کافی نیست.
• فرض اینکه هر ملک نوساز مشمول معافیت است: معیار قانونی «اولین تحویل توسط سازنده» اهمیت دارد.
• انتقال پول بدون مسیر قابل اثبات: منشأ خارجی ارز و پرداخت آن باید مستند باشد.
• اعتماد به عبارت KDV Muaf در تبلیغات پروژه: واجد شرایط بودن خریدار نیز باید جداگانه بررسی شود.
• اشتباه گرفتن KDV با Tapu Harcı: معافیت KDV به معنی معافیت خودکار از حق انتقال سند نیست.
• اشتباه گرفتن معافیت KDV با شرایط شهروندی: این دو نظام حقوقی جداگانه هستند.
• فروش ملک قبل از سه سال: این کار می‌تواند باعث مطالبه KDV معاف‌شده و بهره مربوط شود.

آیا معافیت KDV مانع دریافت شهروندی ترکیه می‌شود؟

خیر. استفاده قانونی از معافیت KDV به خودی خود مانع درخواست شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی نیست.

اما شرایط پرونده شهروندی باید مستقل از معافیت KDV رعایت شود؛ از جمله حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری واجد شرایط، نحوه پرداخت، اسناد بانکی، وضعیت فروشنده و ملک و سایر الزامات جاری.

بنابراین نباید گفت «چون KDV صفر شده، حتماً ملک برای شهروندی مناسب است».

ملک باید جداگانه از نظر شرایط
سرمایه‌گذاری ملکی برای تابعیت ترکیه
بررسی شود.

آیا KDV جزو حداقل ۴۰۰ هزار دلار شهروندی حساب می‌شود؟

برای برنامه‌ریزی امن پرونده، نباید مبلغ KDV را به عنوان راهی برای تکمیل حداقل سرمایه‌گذاری ملکی در نظر گرفت.

معیارهای شهروندی بر قیمت و پرداخت قابل قبول مربوط به خود ملک و اسناد رسمی پرونده متمرکز هستند. بنابراین اگر هدف خرید، شهروندی است، بهتر است قیمت واجد شرایط خود ملک بدون اتکا به مالیات و هزینه‌های جانبی به حد نصاب قانونی برسد.

چک‌لیست قبل از خرید ملک با هدف معافیت KDV

• بررسی کنید فروشنده سازنده ملک است یا خیر.
• اطمینان حاصل کنید معامله واقعاً اولین تحویل است.
• تاریخ Yapı Ruhsatı پروژه را بررسی کنید.
• نرخ واقعی KDV همان واحد را به صورت کتبی از فروشنده بگیرید.
• مشخص کنید قیمت اعلامی KDV dahil است یا KDV hariç.
• قبل از پرداخت، وضعیت اقامت مالیاتی خریدار را بررسی کنید.
• مسیر ورود ارز از خارج ترکیه را از قبل طراحی کنید.
• اسناد بانکی انتقال ارز را نگهداری کنید.
• حداقل ۵۰٪ قیمت را در مهلت قانونی قبل از صدور فاکتور وارد و پرداخت کنید.
• برای باقی‌مانده قیمت، مهلت قانونی یک‌ساله را رعایت کنید.
• شرط عدم انتقال سه‌ساله را در محاسبات سرمایه‌گذاری لحاظ کنید.
• اگر هدف شهروندی است، شرایط آن پرونده را جداگانه بررسی کنید.

جمع‌بندی

معافیت KDV می‌تواند یکی از مهم‌ترین مزایای مالی برای بعضی خریداران خارجی ملک در ترکیه باشد، اما این معافیت خودکار نیست.

وضعیت اقامت خریدار، اولین تحویل بودن ملک، ورود قابل اثبات ارز از خارج ترکیه، زمان‌بندی پرداخت و نگهداری ملک برای حداقل سه سال از مهم‌ترین موضوعاتی هستند که باید بررسی شوند.

همچنین نرخ KDV خود ملک باید بر اساس مشخصات واقعی پروژه تعیین شود؛ برای پروژه‌های جدید مسکونی، تاریخ Yapı Ruhsatı، متراژ خالص و وضعیت پروژه از نظر قانون 6306 می‌تواند نرخ را تغییر دهد.

اگر قصد خرید دارید، بهتر است پیش از پرداخت بیعانه مشخص شود نرخ KDV واحد دقیقاً چقدر است، آیا قیمت KDV dahil یا hariç است و آیا شخص شما شرایط استفاده از معافیت را دارد یا خیر.

برای بررسی شرایط خرید و ساختار مناسب معامله می‌توانید
با کاپیتان تماس بگیرید.