مالیات بر درآمد اجاره (Kira Gelir Vergisi) در ترکیه؛ نحوه محاسبه و پرداخت

مالیات بر درآمد اجاره ملک در ترکیه؛ راهنمای مالکان و سرمایه‌گذاران

اجاره دادن ملک یکی از روش‌های متداول کسب بازده از سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه است. اما برای محاسبه بازده واقعی، فقط مبلغ اجاره اهمیت ندارد؛ مالیات، هزینه‌های ساختمان، تعمیرات، بیمه و سایر مخارج نیز باید در نظر گرفته شوند.

اگر قصد
سرمایه‌گذاری و خرید ملک در استانبول
را دارید، آشنایی با مالیات درآمد اجاره یا
Kira Gelir Vergisi
کمک می‌کند قبل از خرید، بازده خالص ملک را واقع‌بینانه‌تر محاسبه کنید.

در این راهنما، نحوه اظهار درآمد اجاره، معافیت اجاره مسکونی، روش‌های کسر هزینه، مالیات اجاره تجاری و تفاوت وضعیت اشخاص مقیم و غیرمقیم ترکیه را بررسی می‌کنیم.

مالیات بر درآمد اجاره در ترکیه چیست؟

در سیستم مالیاتی ترکیه، درآمد حاصل از اجاره برخی اموال و حقوق تحت عنوان
Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ)
شناخته می‌شود.

در صورت تحقق شرایط قانونی، مالک باید درآمد مشمول اظهار خود را در اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد اعلام کند.

مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی در ترکیه دارای نرخ‌های تصاعدی است؛ یعنی کل درآمد مشمول مالیات با یک نرخ ثابت محاسبه نمی‌شود و با افزایش درآمد، بخش‌های بالاتر درآمد وارد پله‌های مالیاتی بالاتر می‌شوند.

درآمد اجاره چه زمانی اظهار می‌شود؟

درآمد اجاره هر سال معمولاً در سال بعد اظهار می‌شود.

برای مثال، درآمد اجاره‌ای که بین
۱ ژانویه تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵
به دست آمده است، در دوره اظهار سال
۲۰۲۶
اعلام می‌شود.

طبق راهنمای رسمی اداره درآمد ترکیه (GİB)، درآمدهای اجاره مشمول اظهار مربوط به سال ۲۰۲۵ باید در ماه مارس ۲۰۲۶ اظهار شوند.

معافیت مالیات اجاره مسکونی چیست؟

برای درآمد حاصل از اجاره مسکن
(Konut Kira Geliri)
هر سال یک مبلغ معافیت یا
Mesken Kira Geliri İstisnası
تعیین می‌شود.

برای درآمد سال ۲۰۲۵ که در سال ۲۰۲۶ اظهار می‌شود، مبلغ معافیت اجاره مسکونی
۴۷٬۰۰۰ لیر
است.

برای درآمد سال ۲۰۲۶ نیز مبلغ معافیت
۵۸٬۰۰۰ لیر
تعیین شده است.

بنابراین سال کسب درآمد و سال ارائه اظهارنامه را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.

اگر چند خانه اجاره داده باشیم، برای هر خانه یک معافیت داریم؟

خیر.

اگر یک شخص چند واحد مسکونی را اجاره داده باشد، معافیت مسکن به مجموع درآمد اجاره مسکونی او
فقط یک بار
اعمال می‌شود.

برای مثال، نمی‌توان برای سه آپارتمان سه مرتبه از معافیت سالانه استفاده کرد.

آیا همه مالکان می‌توانند از معافیت اجاره مسکونی استفاده کنند؟

خیر. استفاده از معافیت دارای شرایط قانونی است.

برای نمونه، در برخی شرایط اگر شخص ملزم به اظهار درآمد تجاری، کشاورزی یا فعالیت حرفه‌ای باشد یا مجموع برخی درآمدهای او از حد تعیین‌شده قانونی عبور کند، ممکن است امکان استفاده از معافیت مسکن را نداشته باشد.

برای درآمد سال ۲۰۲۵، یکی از حدود مهم در این زمینه
۱٬۲۰۰٬۰۰۰ لیر
است؛ این رقم برای درآمد سال ۲۰۲۶ به
۱٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر
افزایش یافته است.

بنابراین صرف اینکه درآمد اجاره مسکن بیشتر یا کمتر از مبلغ معافیت باشد، در همه پرونده‌ها برای تعیین مالیات کافی نیست.

دو روش محاسبه هزینه‌های قابل کسر از درآمد اجاره

در محاسبه درآمد خالص اجاره، دو روش اصلی وجود دارد:

• Götürü Gider Yöntemi – روش هزینه مقطوع
• Gerçek Gider Yöntemi – روش هزینه واقعی

۱. روش هزینه مقطوع؛ Götürü Gider

در این روش، به جای ارائه تک‌تک اسناد هزینه، امکان استفاده از کسر مقطوع
۱۵ درصدی
طبق مقررات وجود دارد.

در اجاره مسکونی که مالک واجد شرایط استفاده از معافیت است، ابتدا معافیت مربوط اعمال شده و سپس محاسبات Götürü Gider بر اساس قواعد مالیاتی انجام می‌شود.

مزیت اصلی این روش سادگی آن است؛ زیرا برای استفاده از کسر مقطوع نیازی به اثبات تک‌تک هزینه‌های واقعی ملک نیست.

آیا می‌توان سال بعد روش را عوض کرد؟

اگر مؤدی روش Götürü Gider را انتخاب کند، طبق مقررات نمی‌تواند قبل از گذشت دو سال به روش Gerçek Gider بازگردد.

بنابراین انتخاب روش محاسبه بهتر است قبل از ارسال اظهارنامه با توجه به هزینه‌های واقعی ملک انجام شود.

۲. روش هزینه واقعی؛ Gerçek Gider

اگر هزینه‌های قابل قبول مالیاتی ملک قابل توجه باشند، روش
Gerçek Gider
ممکن است مناسب‌تر باشد.

در این روش، برخی هزینه‌های مشخص‌شده در قانون می‌توانند با رعایت شرایط از درآمد اجاره کسر شوند.

این موارد می‌توانند شامل مواردی مانند زیر باشند:

• برخی هزینه‌های مدیریت ملک که توسط مالک پرداخت شده‌اند.
• هزینه‌های بیمه مربوط به ملک.
• برخی مالیات‌ها، عوارض و هزینه‌های قانونی مربوط به ملک.
• هزینه‌های نگهداری و تعمیر قابل قبول طبق مقررات.
• استهلاک در شرایط مقرر قانونی.
• برخی هزینه‌های دیگر که ماده ۷۴ قانون مالیات بر درآمد اجازه کسر آنها را می‌دهد.

برای استفاده از این روش، اسناد هزینه اهمیت زیادی دارند و باید طبق مقررات نگهداری شوند.

کسر ۵ درصد قیمت خرید ملک چگونه است؟

یکی از موارد مهم در روش Gerçek Gider مربوط به ملکی است که به عنوان
مسکن
اجاره داده می‌شود.

برای یک واحد مسکونی اجاره‌ای، در صورت تحقق شرایط قانونی، امکان کسر سالانه معادل
۵ درصد قیمت تملک (İktisap Bedeli)
از زمان تملک و برای مدت پنج سال وجود دارد.

این قاعده را نباید با «۵ درصد تمام املاک جدید» اشتباه گرفت؛ شرایط و محدودیت‌های قانونی خاص خود را دارد و مبلغ قابل کسر نیز فقط در ارتباط با درآمد همان ملک بررسی می‌شود.

آیا سود وام خرید خانه از درآمد اجاره قابل کسر است؟

در این قسمت باید به تغییر مقررات توجه ویژه داشت.

بر اساس مقررات فعلی که برای دوره‌های مالیاتی از سال ۲۰۲۵ اعمال می‌شود، کسر بهره بدهی مربوط به اموال اجاره‌ای در Gerçek Gider با محدودیت جدیدی روبه‌رو شده و
املاک مسکونی از این کسر مستثنا شده‌اند.

بنابراین نباید به‌صورت عمومی گفته شود که «اگر خانه را با وام خریده باشید، سود وام حتماً از درآمد اجاره قابل کسر است».

مالیات اجاره واحد تجاری و Stopaj

نحوه مالیات اجاره محل کار
(İşyeri Kira Geliri)
با اجاره مسکونی تفاوت‌هایی دارد.

در مواردی که مستاجر از اشخاص، شرکت‌ها یا سازمان‌های مشمول ماده ۹۴ قانون مالیات بر درآمد باشد، هنگام پرداخت اجاره باید مالیات تکلیفی یا
Stopaj / Tevkifat
را کسر کند.

نرخ متداول این کسر برای اجاره‌های مشمول این مقررات
۲۰ درصد از مبلغ اجاره ناخالص
است.

مبلغ کسرشده توسط مستاجر به اداره مالیات پرداخت می‌شود و در شرایطی که مالک ملزم به ارائه اظهارنامه باشد، این مالیات کسرشده در محاسبات مالیاتی او لحاظ می‌شود.

آیا هر مستاجر مغازه باید ۲۰ درصد Stopaj بدهد؟

خیر.

این موضوع به وضعیت مالیاتی مستاجر بستگی دارد.

قانون گروه‌های مشخصی از اشخاص و نهادها را مکلف به کسر مالیات از اجاره کرده است.

برای مثال، شرکت‌ها و بسیاری از صاحبان فعالیت‌های تجاری و حرفه‌ای مشمول این تکلیف هستند، اما نمی‌توان گفت هر شخصی که یک واحد تجاری اجاره می‌کند بدون استثنا موظف به کسر Stopaj است.

آیا درآمد اجاره تجاری همیشه باید اظهار شود؟

خیر؛ این موضوع نیز به میزان درآمد، وجود یا عدم وجود Tevkifat و وضعیت اقامت مالیاتی مالک بستگی دارد.

برای مثال، برای درآمد سال ۲۰۲۵، حد اظهار درآمد اجاره محل کار که مشمول withholding شده است برای برخی مؤدیان مقیم
۳۳۰٬۰۰۰ لیر درآمد ناخالص
است.

برای درآمد سال ۲۰۲۶ این حد به
۴۰۰٬۰۰۰ لیر
افزایش یافته است.

اگر مالک همزمان انواع دیگری از درآمد داشته باشد، نحوه محاسبه حد اظهار می‌تواند متفاوت شود.

مالیات اجاره برای خارجی‌ها در ترکیه چگونه است؟

مالک خارجی نیز بابت درآمد حاصل از ملک واقع در ترکیه مشمول مقررات مالیاتی ترکیه می‌شود؛ اما نحوه اظهار او می‌تواند به وضعیت
Tam Mükellef
یا
Dar Mükellef
بودن بستگی داشته باشد.

به زبان ساده، فردی که از نظر مالیاتی مقیم ترکیه محسوب می‌شود لزوماً همان قواعد اظهار یک مالک غیرمقیم را ندارد.

مالک خارجی غیرمقیم؛ Dar Mükellef

برای اشخاص حقیقی غیرمقیم ترکیه، درآمدهای دارای منبع ترکیه بر اساس مقررات مربوط بررسی می‌شوند.

برای نمونه، طبق راهنمای رسمی GİB، اگر درآمد اجاره محل کار یک
Dar Mükellef
به طور کامل در ترکیه مشمول Tevkifat باشد، این درآمد صرفاً به دلیل مبلغ آن الزاماً وارد اظهارنامه سالانه نمی‌شود.

در مقابل، برای درآمد اجاره مسکونی، در صورت عبور از حد معافیت و تحقق شرایط، الزام اظهار می‌تواند ایجاد شود.

به همین دلیل، جمله کلی «قوانین اظهارنامه برای همه خارجی‌ها دقیقاً مانند شهروندان ترکیه است» صحیح نیست.

مالیات اجاره با چه نرخ‌هایی محاسبه می‌شود؟

مالیات درآمد اشخاص حقیقی در ترکیه تصاعدی است.

برای درآمدهای سال ۲۰۲۵، پله‌های مالیات بر درآمد از
۱۵ درصد
شروع شده و برای بخش‌های بالاتر درآمد به
۲۰٪، ۲۷٪، ۳۵٪ و ۴۰٪
می‌رسند.

این موضوع به معنی پرداخت ۴۰ درصد مالیات روی کل درآمد شخصی که وارد آخرین پله شده نیست؛ نرخ‌های بالاتر فقط روی بخش مربوط از درآمد مشمول مالیات اعمال می‌شوند.

چه زمانی اظهارنامه اجاره ارائه می‌شود؟

برای درآمدهای سال ۲۰۲۵، اظهارنامه مربوط به درآمد اجاره باید در
۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶
ارائه شود.

تاریخ‌ها و حدود مالیاتی ممکن است هر سال تغییر کنند؛ بنابراین هنگام تهیه اظهارنامه باید اطلاعات همان دوره مالیاتی از GİB بررسی شود.

پرداخت مالیات چگونه انجام می‌شود؟

مالیات محاسبه‌شده برای درآمد سال ۲۰۲۵ در سال ۲۰۲۶ در دو قسط پرداخت می‌شود.

قسط اول در دوره مربوط به ماه مارس و قسط دوم تا
۳۱ جولای ۲۰۲۶
پرداخت می‌شود.

امکان استفاده از خدمات الکترونیکی اداره درآمد ترکیه نیز وجود دارد.

Hazır Beyan Sistemi چیست؟

Hazır Beyan Sistemi
سامانه اداره درآمد ترکیه برای تسهیل ارائه اظهارنامه برخی درآمدهای اشخاص حقیقی از جمله درآمد اجاره است.

مؤدی می‌تواند اطلاعات موجود را بررسی کند، در صورت نیاز آنها را اصلاح کند و سپس اظهارنامه را تأیید و ارسال نماید.

دسترسی به سیستم از روش‌هایی مانند e-Devlet، اطلاعات کاربری مالیاتی و در برخی موارد شماره شناسایی خارجی امکان‌پذیر است.

اگر درآمد اجاره اظهار نشود چه اتفاقی می‌افتد؟

عدم اظهار یا اظهار ناقص درآمد می‌تواند منجر به مطالبه مالیات، جریمه و بهره تأخیر شود.

در مورد معافیت اجاره مسکونی نیز نکته مهمی وجود دارد:
اگر اداره مالیات عدم اظهار یا کم‌اظهاری را شناسایی کند، مؤدی ممکن است امکان استفاده از معافیت مربوط را از دست بدهد.

با این حال، شرایط اظهار داوطلبانه قبل از شناسایی موضوع توسط اداره مالیات می‌تواند متفاوت باشد؛ بنابراین بهتر است در صورت وجود درآمد اظهار نشده، وضعیت پرونده قبل از هر اقدامی بررسی شود.

آیا پرداخت مالیات اجاره شرط شهروندی یا اقامت ترکیه است؟

پرداخت مالیات بر درآمد اجاره را نباید به عنوان یک «امتیاز اضافی برای گرفتن پاسپورت» معرفی کرد.

در مسیر سرمایه‌گذاری ملکی برای شهروندی، معیارهای قانونی مربوط به سرمایه‌گذاری و معامله باید رعایت شوند و داشتن درآمد اجاره یا پرداخت مالیات آن جایگزین این شرایط نیست.

اگر هدف خرید شما تابعیت است، بهتر است قبل از انتخاب ملک
راهنمای دریافت شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک
را نیز مطالعه کنید.

قبل از خرید ملک سرمایه‌گذاری، بازده خالص را محاسبه کنید

یکی از اشتباهات رایج این است که بازده سرمایه‌گذاری فقط از تقسیم اجاره سالانه بر قیمت ملک محاسبه شود.

برای محاسبه واقع‌بینانه‌تر، هزینه‌هایی مانند موارد زیر نیز اهمیت دارند:

• مالیات درآمد اجاره
• Aidat
• هزینه تعمیر و نگهداری
• بیمه ملک
• مالیات‌ها و عوارض مربوط
• هزینه مدیریت ملک
• مدت احتمالی خالی ماندن واحد
• هزینه‌های حقوقی یا حسابداری در صورت نیاز

در نتیجه، ملکی با اجاره اسمی بالاتر الزاماً بهترین سرمایه‌گذاری نیست.

مدیریت مالی و اجاره ملک پس از خرید

برای سرمایه‌گذار خارجی، مدیریت ملک پس از خرید شامل موضوعاتی فراتر از پیدا کردن مستاجر است.

قرارداد اجاره، ثبت پرداخت‌ها، افزایش قانونی اجاره، نگهداری اسناد هزینه و انجام تکالیف مالیاتی همگی باید به شکل منظم مدیریت شوند.

کاپیتان می‌تواند در کنار فرآیند خرید و مدیریت ملک، مالک را برای هماهنگی امور مربوط به اجاره و دریافت خدمات تخصصی مالیاتی و حسابداری راهنمایی کند.

برای بررسی گزینه‌های سرمایه‌گذاری و خرید ملک در استانبول:
با کاپیتان تماس بگیرید.