محافظت از سرمایه با خرید ملک در استانبول؛ نقش ملک و پاسپورت دوم در تنوع‌بخشی دارایی

نگهداری تمام سرمایه در یک کشور، یک ارز یا یک نوع دارایی می‌تواند ریسک مالی را افزایش دهد. تورم، نوسان نرخ ارز، تغییر شرایط اقتصادی و محدودیت‌های بین‌المللی می‌توانند بر قدرت خرید و دسترسی افراد به دارایی‌هایشان اثر بگذارند.

به همین دلیل، بسیاری از سرمایه‌گذاران از مفهوم تنوع‌بخشی دارایی (Diversification) استفاده می‌کنند؛ یعنی سرمایه خود را میان چند نوع دارایی، ارز و بازار مختلف تقسیم می‌کنند.

برای بعضی سرمایه‌گذاران خارجی،
خرید ملک در استانبول
می‌تواند بخشی از چنین استراتژی‌ای باشد. در شرایط مشخص، سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه همچنین می‌تواند امکان درخواست شهروندی ترکیه را فراهم کند.

محافظت از سرمایه یعنی چه؟

محافظت از سرمایه به معنی پیدا کردن یک دارایی «بدون ریسک» نیست؛ زیرا تقریباً هیچ سرمایه‌گذاری‌ای بدون ریسک نیست.

هدف معمولاً کاهش وابستگی به یک عامل مشخص است. برای مثال، فردی که تمام دارایی خود را به صورت نقد و در یک ارز نگهداری می‌کند، به شدت در معرض تورم و کاهش قدرت خرید همان ارز قرار دارد.

در مقابل، یک سبد سرمایه‌گذاری می‌تواند شامل ترکیبی از مواردی مانند:

• وجه نقد و سپرده بانکی؛
• طلا و سایر فلزات گران‌بها؛
• سهام و صندوق‌های سرمایه‌گذاری؛
• اوراق بهادار؛
• املاک و مستغلات؛
• و سایر دارایی‌ها متناسب با شرایط و میزان ریسک‌پذیری سرمایه‌گذار

باشد.

بنابراین خرید ملک بهتر است به عنوان یکی از اجزای سبد سرمایه‌گذاری بررسی شود، نه تضمینی برای جلوگیری از هر نوع زیان مالی.

آیا ملک می‌تواند در برابر تورم از سرمایه محافظت کند؟

املاک یک دارایی فیزیکی هستند و در برخی دوره‌های اقتصادی می‌توانند بخشی از اثر تورم را جبران کنند. رشد قیمت زمین، افزایش هزینه ساخت و افزایش اجاره‌بها می‌توانند بر ارزش اسمی ملک اثر بگذارند.

اما این موضوع به معنی تضمین افزایش قیمت نیست.

قیمت یک ملک به عوامل متعددی بستگی دارد؛ از جمله:

• محله و موقعیت ملک؛
• عرضه و تقاضا؛
• سن و کیفیت ساختمان؛
• دسترسی به حمل‌ونقل عمومی؛
• وضعیت حقوقی و سند؛
• شرایط اقتصادی ترکیه؛
• نرخ بهره و دسترسی خریداران به وام؛
• نرخ ارز؛
• و شرایط کلی بازار املاک.

بنابراین ممکن است ارزش یک ملک به لیر افزایش پیدا کند اما بازده آن هنگام محاسبه به دلار یا یورو کمتر باشد؛ حتی در برخی دوره‌ها امکان کاهش ارزش واقعی یا ارزی نیز وجود دارد.

آیا ملک استانبول همیشه ارزش دلاری خود را حفظ می‌کند؟

خیر؛ چنین تضمینی وجود ندارد.

این تصور که «اگر لیر سقوط کند، قیمت ملک دقیقاً به همان اندازه بالا می‌رود و ارزش دلاری آن ثابت می‌ماند» بیش از حد ساده‌سازی شده است.

بازار ملک و بازار ارز الزاماً هم‌زمان و با نسبت یکسان حرکت نمی‌کنند. ممکن است در یک دوره قیمت مسکن به لیر افزایش زیادی داشته باشد ولی بازده دلاری آن محدود باشد یا برعکس.

به همین دلیل هنگام بررسی یک ملک سرمایه‌گذاری، بهتر است علاوه بر قیمت لیری، مواردی مانند
قیمت دلاری هر مترمربع، اجاره قابل دستیابی، هزینه‌های مالکیت، نقدشوندگی و قیمت معاملات مشابه منطقه
نیز بررسی شوند.

چرا استانبول برای سرمایه‌گذاری ملکی مورد توجه است؟

استانبول بزرگ‌ترین مرکز اقتصادی و تجاری ترکیه و یکی از مهم‌ترین شهرهای منطقه است. جمعیت بالا، فعالیت اقتصادی، گردشگری، دانشگاه‌ها، شبکه حمل‌ونقل گسترده و بازار بزرگ اجاره باعث شده‌اند بخش‌های مختلف این شهر مورد توجه خریداران داخلی و خارجی قرار بگیرند.

اما حتی در استانبول نیز نمی‌توان گفت «هر خانه‌ای همیشه مستأجر دارد» یا «هر ملکی حتماً رشد می‌کند».

عملکرد دو ملک حتی در یک منطقه می‌تواند بسیار متفاوت باشد. خیابان، فاصله تا مترو، کیفیت ساختمان، Aidat، پلان واحد، سن بنا، وضعیت سند و قیمت خرید اولیه همگی در بازده سرمایه‌گذاری مؤثر هستند.

پاسپورت دوم چیست؟

اصطلاح پاسپورت دوم معمولاً به داشتن تابعیت کشور دیگری علاوه بر تابعیت فعلی فرد اشاره دارد.

برای برخی افراد، تابعیت دوم می‌تواند امکانات بیشتری برای زندگی، تحصیل، فعالیت اقتصادی یا سفر فراهم کند. با این حال، مزایا و محدودیت‌های آن به قوانین کشورهای مربوط، وضعیت شخص و مقررات بانکی، مالیاتی و مهاجرتی بستگی دارد.

داشتن تابعیت ترکیه نیز به معنی دسترسی تضمین‌شده به تمام بانک‌های جهان یا نبود محدودیت‌های ویزایی و مالی نیست. بانک‌ها و کشورهای دیگر همچنان مقررات KYC، تحریم‌ها، منبع وجوه و قوانین مهاجرتی خود را اعمال می‌کنند.

آیا ترکیه تابعیت دوگانه را می‌پذیرد؟

قوانین ترکیه امکان ثبت وضعیت چندتابعیتی را پیش‌بینی کرده‌اند و در اصل، کسب تابعیت ترکیه الزام عمومی برای ترک تابعیت قبلی ایجاد نمی‌کند.

با این حال، اینکه شخص بتواند تابعیت قبلی خود را هم حفظ کند به قوانین کشور تابعیت اول او نیز بستگی دارد. بنابراین وضعیت باید برای هر فرد بر اساس تابعیت فعلی او بررسی شود.

شهروندی ترکیه با خرید ملک چگونه انجام می‌شود؟

طبق مقررات فعلی، یکی از مسیرهای درخواست شهروندی استثنایی ترکیه، سرمایه‌گذاری واجد شرایط در املاک است.

در مسیر خرید قطعی، متقاضی باید ملکی یا املاکی با ارزش قابل قبول حداقل
۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل ارزی آن
خریداری کند و تعهد عدم فروش برای مدت سه سال در سوابق Tapu ثبت شود.

ملک مورد استفاده در این مسیر نیز باید شرایط مقرر در قوانین جاری را داشته باشد. در مقررات فعلی، برای خرید قطعی، ملک می‌تواند دارای
Kat Mülkiyeti، Kat İrtifakı یا زمین دارای بنای موجود
باشد؛ علاوه بر این، سایر شرایط مربوط به فروشنده، پرداخت، ارزش‌گذاری، انتقال ارز و سوابق ملک نیز باید رعایت شوند.

جزئیات کامل این فرآیند را در
راهنمای شهروندی ترکیه با خرید ملک
توضیح داده‌ایم.

آیا خرید ۴۰۰ هزار دلار ملک، شهروندی را تضمین می‌کند؟

خیر.
عبارت «۴۰۰ هزار دلار پرداخت کنید و پاسپورت را تضمینی بگیرید» بیان دقیقی از فرآیند قانونی نیست.

حداقل سرمایه‌گذاری ملکی یکی از شرایط این مسیر است. ملک و معامله باید شرایط مربوط را داشته باشند، سرمایه‌گذاری توسط مرجع مربوط تأیید شود و سپس پرونده شهروندی در فرآیند رسمی بررسی شود.

حتی صدور تأییدیه سرمایه‌گذاری نیز به تنهایی به معنی صدور قطعی شهروندی نیست؛ تصمیم نهایی درباره پرونده تابع فرآیند قانونی شهروندی ترکیه است.

آیا برای شهروندی می‌توان چند ملک خرید؟

در مسیر خرید قطعی، بسته به شرایط پرونده امکان استفاده از بیش از یک ملک برای رسیدن به حداقل سرمایه‌گذاری وجود دارد، مشروط بر اینکه تمام املاک و معاملات مورد استفاده واجد شرایط مقررات جاری باشند.

اما این موضوع را نباید با قراردادهای
Satış Vaadi
اشتباه گرفت؛ مقررات مربوط به قرارداد وعده فروش شرایط متفاوتی دارند.

تعهد سه‌ساله یعنی چه؟

در مسیر شهروندی از طریق خرید قطعی ملک، تعهد می‌شود ملک مورد استفاده برای این پرونده به مدت سه سال فروخته نشود و این تعهد در Tapu ثبت می‌شود.

این موضوع را در
راهنمای Şerh و تعهد سه‌ساله ملک
به طور کامل توضیح داده‌ایم.

پس از پایان مدت تعهد، اصل محدودیت سه‌ساله مربوط به فروش پایان می‌یابد و مالک می‌تواند با رعایت قوانین جاری درباره نگهداری یا فروش ملک تصمیم بگیرد.

آیا بعد از سه سال حتماً ملک را با سود می‌فروشیم؟

خیر؛ هیچ تضمینی برای سود وجود ندارد.

بازده نهایی سرمایه‌گذاری به قیمت خرید اولیه، وضعیت بازار هنگام فروش، نرخ ارز، هزینه‌های معامله، مالیات، کمیسیون، وضعیت ملک و میزان تقاضا بستگی دارد.

به همین دلیل در یک پرونده شهروندی بهتر است ملکی انتخاب شود که علاوه بر رعایت شرایط حقوقی شهروندی، از نظر اقتصادی نیز قابل دفاع باشد.

گاهی خرید ملکی که فقط برای رسیدن به حداقل سرمایه‌گذاری شهروندی قیمت‌گذاری شده اما قیمت آن بالاتر از بازار است، می‌تواند بخش قابل توجهی از مزیت اقتصادی سرمایه‌گذاری را از بین ببرد.

آیا می‌توان ملک شهروندی را اجاره داد؟

اصل تعهد سه‌ساله مربوط به عدم فروش ملک است و به معنی الزام مالک به سکونت شخصی در آن نیست.

بنابراین در بسیاری از موارد امکان اجاره دادن ملک وجود دارد؛ البته اجاره باید مطابق قوانین مربوط به نوع اجاره، ساختمان، مالیات و سایر مقررات جاری انجام شود.

در نتیجه، سرمایه‌گذار می‌تواند هنگام انتخاب ملک علاوه بر احتمال رشد قیمت، بازده اجاره‌ای آن را نیز بررسی کند.

آیا می‌توان برای شهروندی مغازه یا زمین خرید؟

ملک واجد شرایط الزاماً نباید آپارتمان مسکونی باشد. املاک تجاری نیز می‌توانند حسب شرایط مقررات مورد استفاده قرار گیرند.

اما درباره زمین باید دقت بیشتری داشت. مقررات فعلی مسیر شهروندی ملکی، در خرید قطعی، به
Kat Mülkiyeti، Kat İrtifakı یا زمین با بنای موجود
اشاره می‌کنند؛ بنابراین خرید یک زمین خالی را نباید بدون بررسی مقررات جاری، به عنوان گزینه قطعی شهروندی معرفی کرد.

علاوه بر این، خرید زمین توسط اتباع خارجی می‌تواند مشمول محدودیت‌ها و الزامات دیگری نیز باشد.

خرید ملک برای اقامت با خرید ملک چه تفاوتی با شهروندی دارد؟

اقامت ملکی و شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی دو فرآیند حقوقی متفاوت هستند و نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.

داشتن یک ملک در ترکیه به تنهایی به معنی دریافت شهروندی نیست و شرایط اقامت ملکی نیز مستقل از مقررات سرمایه‌گذاری ۴۰۰ هزار دلاری بررسی می‌شود.

اگر هدف اصلی شما زندگی در ترکیه است، قبل از انتخاب ملک بهتر است
شرایط اقامت ملکی ترکیه
را نیز بررسی کنید.

خرید ملک برای سرمایه‌گذاری؛ چه چیزهایی را بررسی کنیم؟

اگر هدف شما هم‌زمان سرمایه‌گذاری و شهروندی است، انتخاب ملک فقط بر اساس قیمت ۴۰۰ هزار دلار منطقی نیست.

قبل از خرید بهتر است حداقل موارد زیر بررسی شوند:

• قیمت ملک نسبت به معاملات و فایل‌های مشابه منطقه؛
• قیمت هر مترمربع؛
• اجاره قابل دستیابی و بازده اجاره‌ای؛
• هزینه Aidat و سایر هزینه‌های مالکیت؛
• نقدشوندگی ملک؛
• وضعیت Tapu و Takyidat؛
• İskan و وضعیت قانونی ساختمان؛
• محدودیت‌های مربوط به فروشنده و سابقه ملک برای پرونده شهروندی؛
• ساختار پرداخت و انتقال بانکی؛
• و امکان فروش مجدد ملک پس از پایان دوره سرمایه‌گذاری.

در این مرحله بررسی
سند Tapu و محدودیت‌های ثبت‌شده روی ملک
اهمیت ویژه‌ای دارد.

سرمایه‌گذاری ملکی و شهروندی با کاپیتان

یک ملک مناسب برای پرونده شهروندی باید از دو فیلتر عبور کند:
فیلتر حقوقی
و
فیلتر اقتصادی.

ممکن است ملکی از نظر مقررات شهروندی قابل استفاده باشد اما از نظر قیمت، اجاره یا امکان فروش مجدد سرمایه‌گذاری جذابی نباشد. برعکس، ممکن است یک ملک سرمایه‌گذاری مناسبی باشد اما شرایط لازم برای پرونده شهروندی را نداشته باشد.

در کاپیتان هدف این است که قبل از خرید، وضعیت حقوقی ملک، شرایط پرونده شهروندی و منطق اقتصادی سرمایه‌گذاری در کنار یکدیگر بررسی شوند؛ بدون وعده سود تضمینی یا نتیجه قطعی پیش از بررسی پرونده.

برای بررسی شرایط خود و انتخاب ملک مناسب می‌توانید
با کاپیتان تماس بگیرید.