هزینه خرید ملک در استانبول ۲۰۲۶؛ مالیات، سند و هزینه‌های جانبی شهروندی

قیمت آگهی یک آپارتمان، تمام پولی نیست که برای خرید ملک در استانبول پرداخت می‌کنید. هنگام انتقال مالکیت و پس از آن، هزینه‌هایی مانند Tapu Harcı، Döner Sermaye، DASK، ترجمه و مترجم، هزینه‌های احتمالی وکیل، Aidat و مالیات سالانه ملک نیز باید در بودجه خریدار در نظر گرفته شوند.

اگر خرید با هدف
شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک
انجام شود، مراحل و هزینه‌های دیگری مانند ارزیابی و TTB، مدارک خانوادگی، اقامت مربوط و درخواست مدارک هویتی نیز مطرح می‌شوند.

در این راهنما هزینه‌های اصلی و جانبی خرید ملک در استانبول در سال ۲۰۲۶ را تفکیک می‌کنیم تا بتوانید قبل از معامله بودجه واقعی خود را محاسبه کنید.

هزینه‌های خرید ملک در استانبول شامل چه مواردی است؟

هزینه نهایی برای همه خریداران یکسان نیست، اما معمولاً باید این گروه‌ها را بررسی کنید:

• قیمت خرید خود ملک؛
• Tapu Harcı یا هزینه قانونی انتقال سند؛
• Döner Sermaye و هزینه خدمات ثبتی؛
• DASK برای املاک مشمول؛
• ترجمه رسمی و مترجم در صورت نیاز؛
• وکالت‌نامه و Noter در صورت استفاده؛
• کمیسیون مشاور املاک، در صورت وجود؛
• KDV در معاملاتی که مشمول مالیات بر ارزش افزوده هستند؛
• هزینه‌های مرتبط با پرونده شهروندی، در صورت اقدام؛
• Aidat و هزینه‌های جاری مجتمع؛
• Emlak Vergisi یا مالیات سالانه ملک؛
• هزینه اشتراک یا انتقال برخی خدمات مانند آب و برق؛
• هزینه بیمه‌های اختیاری علاوه بر DASK.

مهم است که قبل از پرداخت بیعانه، مشخص شود کدام‌یک از این هزینه‌ها در قیمت اعلام‌شده فروشنده وجود دارد و کدام‌یک جداگانه از خریدار دریافت خواهد شد.

۱. Tapu Harcı؛ هزینه انتقال سند ملک

یکی از مهم‌ترین هزینه‌های معامله، Tapu Harcı است.

در فروش عادی ملک، نرخ قانونی برای فروشنده ۲۰ در هزار (۲٪) و برای خریدار نیز ۲۰ در هزار (۲٪) است؛ بنابراین مجموع بار قانونی این هزینه برای دو طرف معادل ۴٪ مبنای مشمول است.

اما نکته بسیار مهم این است که Tapu Harcı بر اساس عدد گزارش Ekspertiz محاسبه نمی‌شود.

مبنای آن قیمت واقعی انتقال و خریدوفروش اظهارشده است و این مبلغ نمی‌تواند از Emlak Vergisi Değeri ملک کمتر باشد.

برای مثال، اگر قیمت واقعی و اظهارشده معامله ۱۰ میلیون لیر باشد:

• سهم قانونی خریدار: ۲۰۰,۰۰۰ لیر؛
• سهم قانونی فروشنده: ۲۰۰,۰۰۰ لیر؛
• مجموع: ۴۰۰,۰۰۰ لیر.

در بعضی معاملات ممکن است طرفین از نظر تجاری توافق کنند که خریدار تمام یا بخش بیشتری از این هزینه را بپردازد. بنابراین قبل از امضای قرارداد باید دقیقاً مشخص شود چه کسی چه مبلغی را متقبل می‌شود.

اظهار عمدی قیمت غیرواقعی و پایین‌تر برای کاهش Tapu Harcı نیز می‌تواند موجب مطالبه مابه‌التفاوت و جرایم مالیاتی شود.

۲. Döner Sermaye و هزینه خدمات اداره Tapu

علاوه بر Tapu Harcı، در معاملات ثبتی هزینه‌ای تحت عنوان Döner Sermaye و هزینه خدمات مربوط به اداره ثبت دریافت می‌شود.

مبلغ آن با Tapu Harcı یکسان نیست و تعرفه‌ها می‌توانند در هر سال تغییر کنند. همچنین در معاملات مربوط به اتباع خارجی ممکن است ساختار هزینه خدمات با یک معامله عادی داخلی متفاوت باشد.

به همین دلیل بهتر است مبلغ دقیق آن برای سال و معامله مورد نظر، هنگام تشکیل درخواست Tapu محاسبه شود و از درج یک عدد ثابت برای همه معاملات خودداری شود.

۳. هزینه Ekspertiz و TTB برای پرونده شهروندی

برخلاف تصور رایج، نمی‌توان گفت هر تبعه خارجی در هر خرید ملکی در ترکیه الزاماً باید گزارش ارزش‌گذاری تهیه کند.

اما اگر معامله قرار است در مسیر شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی استفاده شود، فرآیند ارزیابی رسمی و
Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TTB)
اهمیت دارد.

همچنین نباید تصور کرد که تنها عدد Ekspertiz باید ۴۰۰ هزار دلار باشد و همین عدد به تنهایی پرونده را تأیید می‌کند. در مقررات فعلی، مبلغ رسمی معامله و پرداخت‌های قابل قبول نیز اهمیت دارند و مبلغ سرمایه‌گذاری در چارچوب TTB تعیین و بررسی می‌شود.

هزینه ارزیابی نیز ممکن است بر اساس نوع ملک، درخواست و تعرفه‌های جاری تغییر کند؛ بنابراین بهتر است قبل از سفارش، مبلغ روز استعلام شود.

برای جزئیات این موضوع، راهنمای
هزینه و فرآیند Ekspertiz و TTB
را مطالعه کنید.

۴. هزینه ترجمه، مترجم و Noter

خریدار خارجی ممکن است بسته به نوع معامله و مدارکی که ارائه می‌کند به ترجمه رسمی، مترجم قسم‌خورده یا خدمات Noter نیاز داشته باشد.

اما این جمله که «تمام مدارک خارجی در هر خرید باید حتماً ترجمه و Noter شوند» دقیق نیست. مدارک مورد نیاز به تابعیت خریدار، نوع سند، زبان مدرک، نحوه تأیید آن و نوع معامله بستگی دارد.

اگر شخص نتواند زبان ترکی و مفاد معامله را در حد لازم درک کند، در فرآیند رسمی ممکن است حضور مترجم واجد شرایط لازم باشد.

هزینه ترجمه و Noter نیز بر اساس تعداد صفحات، نوع مدرک، زبان و نوع عمل دفترخانه متفاوت است.

۵. هزینه وکالت‌نامه در صورت خرید با نماینده

اگر خریدار نمی‌خواهد تمام مراحل را شخصاً انجام دهد، می‌تواند برای برخی امور از وکالت‌نامه مناسب استفاده کند.

در این حالت باید هزینه تنظیم وکالت‌نامه، ترجمه یا مترجم در صورت نیاز و در بعضی پرونده‌ها هزینه‌های تأیید مدارک خارجی را نیز در بودجه لحاظ کرد.

وکالت‌نامه باید دقیقاً اختیارات لازم برای معامله مورد نظر را داشته باشد؛ بنابراین دادن اختیارات بسیار گسترده مانند فروش ملک، دریافت وجه یا رهن‌کردن ملک بدون نیاز واقعی توصیه نمی‌شود.

۶. بیمه اجباری زلزله DASK

DASK یا Zorunlu Deprem Sigortası برای ساختمان‌ها و واحدهایی که در محدوده قانونی این بیمه قرار می‌گیرند اهمیت دارد و اعتبار آن در برخی عملیات Tapu و همچنین اشتراک یا تغییر مشترک آب و برق کنترل می‌شود.

اما این بیمه شامل تمام انواع ساختمان‌ها بدون استثنا نیست. برای مثال برخی ساختمان‌هایی که کاملاً با کاربری غیرمسکونی استفاده می‌شوند از دامنه بیمه اجباری زلزله خارج هستند.

حق بیمه DASK بر اساس مشخصات ملک و تعرفه جاری محاسبه می‌شود و بیمه باید طبق مقررات مربوط تمدید شود.

همچنین DASK را نباید با بیمه جامع خانه اشتباه گرفت؛ پوشش آن مشخص و محدود به چارچوب بیمه اجباری زلزله است.

جزئیات بیشتر را در
راهنمای بیمه DASK در ترکیه
ببینید.

۷. آیا خرید ملک در ترکیه KDV دارد؟

همه معاملات ملکی در ترکیه الزاماً مشمول KDV نیستند.

این موضوع به عواملی مانند شخصیت فروشنده، ماهیت فعالیت فروشنده، نوع ملک، زمان اخذ مجوز ساختمانی و شرایط معامله بستگی دارد.

برای مثال خرید یک ملک دست دوم از یک شخص حقیقی در شرایط عادی را نباید با خرید واحد نوساز از یک شرکت سازنده از نظر KDV یکسان در نظر گرفت.

همچنین در برخی فروش‌های اولیه واحد مسکونی یا محل کار به اتباع خارجی واجد شرایط، امکان استفاده از معافیت KDV وجود دارد؛ اما خارجی بودن خریدار به تنهایی برای استفاده از این معافیت کافی نیست و شرایط قانونی مربوط به اقامت، ورود ارز، پرداخت و دوره نگهداری باید رعایت شوند.

بنابراین قبل از خرید پروژه نوساز حتماً سؤال کنید:
قیمت اعلام‌شده KDV dahil است یا KDV hariç؟

۸. کمیسیون مشاور املاک

اگر معامله از طریق واسطه یا مشاور املاک انجام شود، ممکن است کمیسیون خدمات نیز وجود داشته باشد.

قبل از بازدید جدی یا پرداخت بیعانه بهتر است مشخص شود:

• آیا خریدار باید کمیسیون پرداخت کند؟
• مبلغ یا درصد آن چقدر است؟
• آیا KDV به هزینه خدمات اضافه می‌شود؟
• آیا فروشنده یا سازنده هزینه خدمات را پرداخت می‌کند؟

عبارت‌هایی مانند «بدون کمیسیون» نیز باید در قرارداد یا ساختار معامله روشن باشند؛ زیرا ممکن است هزینه بازاریابی در قیمت فروش پروژه لحاظ شده باشد.

۹. هزینه‌های اختصاصی پرونده شهروندی ترکیه

اگر خرید برای
سرمایه‌گذاری ملکی و دریافت تابعیت ترکیه
انجام می‌شود، علاوه بر هزینه‌های خود معامله ممکن است هزینه‌های دیگری نیز وجود داشته باشد.

• ارزیابی و TTB؛
• ترجمه و تأیید مدارک هویتی و خانوادگی حسب مورد؛
• Noter و وکالت‌نامه در صورت استفاده؛
• حق‌الوکاله در صورت انتخاب وکیل؛
• هزینه‌های مرحله اقامت مربوط؛
• هزینه صدور کارت هویت پس از کسب شهروندی؛
• هزینه دفترچه پاسپورت و سایر هزینه‌های مربوط به درخواست پاسپورت؛
• هزینه‌های مربوط به اعضای خانواده حسب پرونده.

حق‌الوکاله مبلغ ثابت دولتی نیست و بر اساس وکیل، دامنه خدمات و پیچیدگی پرونده تعیین می‌شود.

استفاده از وکیل می‌تواند در پرونده‌های پیچیده مفید باشد، اما نباید نوشته شود که داشتن وکیل در تمام پرونده‌های شهروندی الزام قانونی دارد.

۱۰. Aidat؛ هزینه ماهانه مجتمع

یکی از هزینه‌هایی که خریداران خارجی گاهی قبل از خرید نادیده می‌گیرند، Aidat یا شارژ ساختمان و مجتمع است.

در مجتمع‌ها و رزیدانس‌ها این هزینه ممکن است شامل نگهبانی، نظافت، آسانسور، فضای سبز، استخر، باشگاه، مدیریت و سایر خدمات مشترک باشد.

Aidat رقم ثابتی برای استانبول ندارد. دو پروژه با قیمت مشابه ممکن است هزینه نگهداری کاملاً متفاوتی داشته باشند.

اگر هدف شما اجاره دادن ملک است، Aidat را حتماً در محاسبه بازده خالص اجاره وارد کنید.

۱۱. مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)

پس از خرید، مالک باید حسب شرایط قانونی مالیات سالانه ملک را نیز در نظر بگیرد.

نرخ پایه مالیات ساختمان مسکونی در ترکیه ۱ در هزار است، اما در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر این نرخ دو برابر می‌شود.

بنابراین برای یک واحد مسکونی در استانبول، نرخ معمول ۲ در هزار (۰.۲٪) از Emlak Vergisi Değeri است؛ نه لزوماً ۰.۲٪ قیمت بازار یا قیمت خرید ملک.

در استانبول نرخ معمول برای سایر ساختمان‌ها ۴ در هزار، Arsa شش در هزار و Arazi دو در هزار است.

برای جزئیات بیشتر درباره مبنای محاسبه، زمان پرداخت و استثناها، مقاله مالیات سالانه ملک را در سایت مطالعه کنید.

۱۲. هزینه آب، برق، گاز و اینترنت

پس از تحویل ملک ممکن است برای افتتاح یا انتقال اشتراک خدمات هزینه‌هایی مانند سپرده، هزینه اتصال یا هزینه خدمات مربوط وجود داشته باشد.

این مبالغ به شرکت ارائه‌دهنده، نوع اشتراک و وضعیت فعلی ملک بستگی دارند و بهتر است هنگام تحویل ملک به‌صورت جداگانه استعلام شوند.

برای املاک مشمول DASK، وجود بیمه معتبر در فرآیند اشتراک یا تغییر مشترک آب و برق کنترل می‌شود.

۱۳. هزینه‌هایی که بعد از خرید ممکن است فراموش شوند

بودجه مالکیت فقط به هزینه انتقال سند محدود نیست. بسته به ملک ممکن است هزینه‌های زیر نیز ایجاد شوند:

• بیمه اختیاری خانه؛
• تعمیرات و نگهداری؛
• مبلمان و لوازم؛
• Aidat؛
• Emlak Vergisi؛
• مالیات درآمد اجاره در صورت مشمول بودن؛
• هزینه مدیریت ملک در صورت استفاده از شرکت مدیریت؛
• هزینه‌های احتمالی بازسازی ساختمان یا تصمیمات مدیریت مجتمع.

مثال ساده برای بودجه‌بندی خرید ملک

فرض کنید ملکی را با قیمت واقعی و اظهارشده ۱۵ میلیون لیر خریداری می‌کنید.

اگر طبق توافق، فقط سهم قانونی خریدار از Tapu Harcı را پرداخت کنید، این بخش برابر با:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۲٪ = ۳۰۰,۰۰۰ لیر

اما اگر در قرارداد توافق کرده باشید که کل هزینه قانونی دو طرف را شما متقبل شوید، بار این بخش می‌تواند به:

۱۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۴٪ = ۶۰۰,۰۰۰ لیر

برسد.

سپس باید Döner Sermaye، DASK، هزینه‌های احتمالی ترجمه، Noter، وکیل یا کمیسیون و در صورت وجود KDV را جداگانه اضافه کنید.

به همین دلیل سؤال درست قبل از معامله فقط این نیست که «قیمت خانه چقدر است؟»؛ بلکه باید پرسید:
Toplam masraf dahil bana maliyeti ne kadar?
یعنی «با احتساب همه هزینه‌ها، قیمت تمام‌شده برای من چقدر است؟»

چک‌لیست هزینه‌ها قبل از پرداخت بیعانه

• قیمت نهایی فروش در قرارداد چقدر است؟
• Tapu Harcı را خریدار و فروشنده چگونه تقسیم می‌کنند؟
• آیا قیمت اعلام‌شده شامل KDV است؟
• آیا کمیسیون مشاور املاک وجود دارد؟
• Döner Sermaye چقدر خواهد بود؟
• Aidat فعلی مجتمع چقدر است؟
• آیا بدهی Aidat قبلی وجود دارد؟
• هزینه DASK چقدر است؟
• آیا ترجمه، مترجم یا Noter لازم است؟
• اگر هدف شهروندی است، هزینه TTB و مراحل پرونده چقدر است؟
• آیا هزینه وکیل جداگانه دریافت می‌شود؟
• هزینه نهایی خرید با احتساب همه موارد چقدر خواهد شد؟

شفافیت هزینه‌ها قبل از خرید

در یک معامله مناسب، خریدار باید قبل از پرداخت مبلغ اصلی بداند چه هزینه‌هایی بر عهده اوست و قیمت تمام‌شده خرید تقریباً چقدر خواهد بود.

در کاپیتان تلاش می‌کنیم هزینه‌های مرتبط با ملک، انتقال سند و در صورت نیاز پرونده اقامت یا شهروندی قبل از معامله تفکیک شوند تا مقایسه پروژه‌ها فقط بر اساس قیمت تبلیغاتی انجام نشود.

اگر ملکی را انتخاب کرده‌اید و می‌خواهید هزینه تقریبی نهایی معامله را بررسی کنید،
مشخصات ملک و قیمت آن را برای کاپیتان ارسال کنید.