قانون بازگرداندن پول (Cayma Hakkı)؛ آیا می‌توانیم بعد از امضای قرارداد ملکی در ترکیه پشیمان شویم؟ 

فسخ قرارداد خرید ملک در ترکیه؛ آیا می‌توان پول یا پیش‌پرداخت را پس گرفت؟

خرید ملک، به‌خصوص برای خریداران خارجی، معمولاً با پرداخت مبالغ قابل توجهی مانند بیعانه، پیش‌پرداخت یا حتی بخش بزرگی از قیمت ملک همراه است. اما اگر پس از امضای قرارداد تصمیم شما تغییر کند چه اتفاقی می‌افتد؟ آیا می‌توانید معامله را لغو کنید و پول خود را پس بگیرید؟

پاسخ به این سؤال به نوع ملک، نوع قرارداد، مرحله معامله، ماهیت مبلغ پرداخت‌شده و علت فسخ بستگی دارد.

قانون حمایت از مصرف‌کننده ترکیه برای برخی معاملات، به‌ویژه فروش‌های پیش‌پرداخت مسکن
(Ön Ödemeli Konut Satışı)،
حقوق مشخصی برای مصرف‌کننده در نظر گرفته است. اما این مقررات را نمی‌توان به تمام معاملات ملکی تعمیم داد.

در این راهنما بررسی می‌کنیم که حق انصراف
(Cayma Hakkı)
و حق بازگشت از قرارداد
(Sözleşmeden Dönme)
چه تفاوتی دارند، قانون ۱۴ روز و ۲۴ ماه در چه شرایطی اعمال می‌شود و قبل از پرداخت بیعانه یا کاپارو باید به چه نکاتی توجه کنید.

حق انصراف (Cayma Hakkı) چیست؟

بر اساس قانون حمایت از مصرف‌کننده ترکیه، در فروش پیش‌پرداخت مسکن، مصرف‌کننده می‌تواند ظرف ۱۴ روز از تاریخ انعقاد قرارداد، بدون ارائه دلیل و بدون پرداخت جریمه قراردادی، از قرارداد منصرف شود.

این همان حقی است که در ترکی به آن Cayma Hakkı گفته می‌شود.

اما نکته مهم این است که این حق را نباید به هر نوع معامله ملکی تعمیم داد.

قانون ۱۴ روز برای فروش پیش‌پرداخت مسکن

مقررات ۱۴ روزه مربوط به قراردادهایی است که از نظر قانونی در گروه
Ön Ödemeli Konut Satışı
یا فروش پیش‌پرداخت مسکن قرار می‌گیرند.

در این نوع معامله، مصرف‌کننده تمام یا بخشی از قیمت یک ملک مسکونی را قبل از تحویل یا انتقال آن پرداخت می‌کند و فروشنده متعهد می‌شود ملک را بعداً تحویل یا منتقل کند.

طبق قانون، مصرف‌کننده از تاریخ انعقاد قرارداد ۱۴ روز فرصت دارد بدون ارائه دلیل و بدون پرداخت جریمه از قرارداد منصرف شود.

نکته مهم این است که برای استفاده صحیح از این حق، باید بتوان اثبات کرد که اعلام انصراف در مهلت مقرر به فروشنده ارسال شده است. به همین دلیل روش ارسال و مستندسازی اعلام انصراف اهمیت دارد.

آیا قرارداد پیش‌فروش باید رسمی باشد؟

در معاملات پیش‌پرداخت مسکن، شکل قرارداد اهمیت حقوقی زیادی دارد. قرارداد فروش یا وعده فروش باید مطابق الزامات قانونی تنظیم شود و در موارد مربوط، قرارداد وعده فروش رسمی از طریق نوتر انجام می‌شود.

بنابراین یک برگه رزرو ساده یا قرارداد داخلی دفتر فروش را نباید بدون بررسی، معادل یک قرارداد رسمی فروش یا وعده فروش دانست.

بعد از ۱۴ روز چه می‌شود؟ حق بازگشت تا ۲۴ ماه

پایان مهلت ۱۴ روزه لزوماً به معنی از بین رفتن تمام حقوق مصرف‌کننده نیست.

در فروش پیش‌پرداخت مسکن، قانون امکان
بازگشت از قرارداد تا ۲۴ ماه از تاریخ قرارداد
را نیز پیش‌بینی کرده است.

اما برخلاف حق انصراف ۱۴ روزه، استفاده از این حق می‌تواند هزینه داشته باشد.

فروشنده می‌تواند علاوه بر برخی هزینه‌های قانونی ناشی از قرارداد، تا سقف درصدهای زیر از مبلغ قرارداد مطالبه کند:

این درصدها سقف‌هایی هستند که قانون برای این نوع قرارداد پیش‌بینی کرده است و نباید با «جریمه ثابت تمام قراردادهای ملکی» اشتباه گرفته شوند.

بازگشت پول در انصراف ۲۴ ماهه چقدر طول می‌کشد؟

در صورت استفاده از حق بازگشت از قرارداد در چارچوب مقررات فروش پیش‌پرداخت مسکن، قانون برای بازگرداندن مبلغی که باید به مصرف‌کننده مسترد شود و اسنادی که او را بدهکار می‌کنند، مهلت قانونی مشخصی در نظر گرفته است.

این مهلت می‌تواند تا ۱۸۰ روز از زمان رسیدن اعلام بازگشت از قرارداد به فروشنده باشد.

بنابراین نباید تصور کرد که استفاده از حق ۲۴ ماهه الزاماً به معنی بازگشت فوری پول است.

چه زمانی فروشنده نمی‌تواند این مبالغ را مطالبه کند؟

در برخی شرایط، قانون اجازه مطالبه هزینه و درصدهای فوق را به فروشنده نمی‌دهد.

برای مثال اگر فروشنده تعهدات خود را انجام نداده باشد یا آنها را مطابق قرارداد انجام نداده باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود.

قانون همچنین برای برخی شرایط خاص مصرف‌کننده استثناهایی در نظر گرفته است.

به همین دلیل قبل از پذیرفتن هرگونه کسر از مبلغ پرداختی، باید دلیل فسخ و متن قرارداد بررسی شود.

آیا قانون ۱۴ روز برای ملک آماده و دست‌دوم هم وجود دارد؟

یکی از مهم‌ترین سوءتفاهم‌ها این است که برخی خریداران تصور می‌کنند بعد از خرید هر ملکی در ترکیه، ۱۴ روز فرصت دارند آن را پس بدهند.

چنین قاعده عمومی‌ای برای تمام معاملات ملکی وجود ندارد.

اگر یک ملک آماده یا دست‌دوم را خریداری کرده و انتقال رسمی مالکیت انجام شده باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل تغییر نظر شخصی به قانون ۱۴ روزه فروش پیش‌پرداخت مسکن استناد کرد.

البته این موضوع به معنی از بین رفتن تمام حقوق خریدار نیست.

اگر مواردی مانند عیب حقوقی یا فیزیکی، اطلاعات نادرست، عدم انجام تعهدات قراردادی یا سایر دلایل قانونی وجود داشته باشند، ممکن است خریدار بر اساس مقررات مربوط حقوق دیگری داشته باشد.

اما این موارد با پشیمانی ساده از خرید متفاوت هستند و باید بر اساس شرایط همان پرونده بررسی شوند.

کاپارو (Kaparo) یا بیعانه در خرید ملک چه می‌شود؟

سناریوی بسیار رایجی در بازار املاک ترکیه این است:

خریدار ملکی را انتخاب می‌کند و برای رزرو آن مثلاً مبلغی به مالک، سازنده یا آژانس پرداخت می‌کند. سپس قبل از انتقال سند تصمیمش تغییر می‌کند.

آیا این مبلغ قابل بازگشت است؟

پاسخ قطعی بدون مشاهده قرارداد امکان‌پذیر نیست.

در زبان روزمره تقریباً به انواع مختلف پرداخت اولیه «Kaparo» گفته می‌شود، اما اثر حقوقی مبلغ پرداخت‌شده به نحوه تعریف آن در قرارداد بستگی دارد.

ممکن است مبلغ پرداخت‌شده از نظر حقوقی نقش پیش‌پرداخت، مبلغ تضمینی، وجه انصراف یا ساختار قراردادی دیگری داشته باشد.

به همین دلیل این تصور که:

«اگر خریدار منصرف شد همیشه کاپارو می‌سوزد و اگر فروشنده منصرف شد همیشه باید دو برابر بدهد»

را نباید به‌عنوان یک قانون عمومی برای تمام معاملات ملکی ترکیه در نظر گرفت.

متن قرارداد، هدف پرداخت، نحوه توصیف مبلغ و علت عدم انجام معامله باید بررسی شوند.

قبل از پرداخت بیعانه چه چیزی باید در قرارداد نوشته شود؟

یکی از بهترین روش‌های کاهش ریسک این است که قبل از پرداخت مبلغ رزرو یا بیعانه شرایط بازگشت وجه به‌صورت روشن در قرارداد نوشته شوند.

برای مثال بسته به هدف معامله می‌توان شرایطی را بررسی کرد که مشخص کنند در صورت وقوع چه اتفاقاتی خریدار امکان خروج از معامله یا مطالبه بازگشت وجه را خواهد داشت.

موضوعاتی مانند:

• کشف رهن یا توقیف روی ملک
• وجود مشکل حقوقی در سند
• عدم امکان انتقال قانونی ملک
• عدم تطابق مشخصات ملک با اطلاعات اعلام‌شده
• عدم تحقق شرایط مشخصی که طرفین صراحتاً در قرارداد پذیرفته‌اند
• در معاملات مرتبط با شهروندی، عدم تحقق شرایط قراردادی تعیین‌شده برای آن هدف

می‌توانند بسته به نوع معامله در قرارداد مورد توجه قرار گیرند.

مهم این است که شرایط بازگشت وجه قبل از پرداخت پول روشن شوند، نه زمانی که اختلاف ایجاد شده است.

خرید ملک با هدف شهروندی ترکیه؛ قرارداد اهمیت بیشتری پیدا می‌کند

اگر هدف شما از خرید ملک
دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی
است، بررسی قرارداد قبل از پرداخت اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

در این نوع معامله، صرف قیمت اعلامی ملک کافی نیست. ساختار معامله، شرایط ملک و فروشنده، اسناد پرداخت، الزامات ثبتی و سایر مقررات پرونده باید بررسی شوند.

برای مثال اگر خریدار تصور کند یک ملک برای پرونده شهروندی مناسب است و بعد از پرداخت بخش قابل توجهی از مبلغ متوجه شود معامله شرایط مورد انتظار او را ندارد، امکان خروج از معامله به متن قرارداد و شرایط حقوقی پرونده بستگی خواهد داشت.

بنابراین اگر شهروندی هدف اصلی خرید است، بهتر است این هدف و شروط مرتبط با آن قبل از پرداخت در ساختار قرارداد مورد توجه قرار گیرند.

اگر هدف فقط سرمایه‌گذاری یا زندگی در استانبول باشد چه؟

حتی اگر شهروندی یا اقامت هدف شما نباشد، بررسی قرارداد قبل از پرداخت اهمیت دارد.

در
راهنمای خرید خانه در استانبول
مراحل اصلی انتخاب و بررسی ملک را توضیح داده‌ایم.

قبل از خرید بهتر است وضعیت سند، ساختمان، قیمت منطقه، هزینه‌های جانبی، امکان فروش مجدد و سایر مشخصات ملک بررسی شوند.

چند نکته مهم قبل از امضای قرارداد خرید ملک

• قرارداد را قبل از پرداخت پول بخوانید. بررسی قرارداد بعد از واریز بیعانه ممکن است دیر باشد.
• ماهیت بیعانه را مشخص کنید. عبارت کلی «Kaparo» به تنهایی برای تعیین تمام آثار حقوقی پرداخت کافی نیست.
• شرایط بازگشت وجه را مکتوب کنید. به وعده شفاهی فروشنده یا مشاور اکتفا نکنید.
• سند را بررسی کنید. مالک، رهن، توقیف و سایر محدودیت‌های ثبتی اهمیت دارند.
• هدف خرید را در نظر بگیرید. اگر خرید برای اقامت یا شهروندی انجام می‌شود، ملک و قرارداد باید با آن هدف هماهنگ باشند.
• رسید تمام پرداخت‌ها را نگه دارید. مسیر پرداخت باید قابل اثبات باشد.
• نسخه قرارداد و ضمائم را دریافت کنید. هیچ سندی را بدون دریافت نسخه امضاشده رها نکنید.

چرا بررسی قرارداد قبل از خرید مهم‌تر از حل اختلاف بعد از خرید است؟

در بسیاری از اختلافات ملکی، مشکل اصلی این نیست که هیچ راه قانونی برای خریدار وجود ندارد؛ مشکل این است که اثبات ادعا و بازگرداندن پول بعد از ایجاد اختلاف می‌تواند زمان‌بر و پرهزینه باشد.

یک قرارداد دقیق می‌تواند از ابتدا مشخص کند:

• چه مبلغی پرداخت شده است؛
• این مبلغ بابت چه چیزی پرداخت شده است؛
• در چه شرایطی قابل بازگشت است؛
• تعهدات فروشنده چیست؛
• تعهدات خریدار چیست؛
• اگر یکی از شروط اصلی معامله محقق نشود چه اتفاقی می‌افتد.

این موضوع به‌خصوص برای خریداران خارجی که ممکن است با زبان و سیستم حقوقی ترکیه آشنایی کامل نداشته باشند اهمیت بیشتری دارد.

مشاوره قبل از خرید ملک با کاپیتان

اگر قصد خرید ملک در استانبول دارید، بهتر است بررسی ملک و شرایط معامله قبل از پرداخت بیعانه انجام شود.

در کاپیتان تلاش می‌کنیم قبل از نهایی شدن معامله، هدف خریدار، شرایط ملک و ساختار خرید مشخص شوند و در مواردی که موضوع نیازمند بررسی حقوقی تخصصی است، پرونده با متخصص مربوط بررسی شود.

اگر خرید شما با هدف اقامت انجام می‌شود، می‌توانید
راهنمای اقامت ترکیه با خرید ملک
را نیز مطالعه کنید.

برای بررسی شرایط خرید و دریافت اطلاعات بیشتر:
با کاپیتان تماس بگیرید.