برگه خرید ارز (DAB) چیست؟ راهنمای انتقال پول برای خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶

اگر به عنوان یک شخص حقیقی خارجی قصد خرید ملک در ترکیه را دارید، یکی از مهم‌ترین مراحل بانکی و ثبتی معامله، فرآیند تبدیل ارز و صدور
Döviz Alım Belgesi
یا به اختصار
DAB
است.

از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲، در خرید ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی، ارز مربوط به معامله باید از طریق یک بانک به بانک مرکزی ترکیه
(Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası – TCMB)
فروخته شود و مدرک این عملیات برای فرآیند انتقال سند ارائه شود.

این الزام فقط مخصوص کسانی نیست که برای شهروندی اقدام می‌کنند. اگر یک شخص حقیقی خارجی در ترکیه ملکی خریداری کند، حتی اگر هدف او صرفاً سرمایه‌گذاری یا سکونت باشد، مقررات مربوط به DAB باید در معامله بررسی و رعایت شود.

در این راهنمای کاپیتان توضیح می‌دهیم DAB چیست، چگونه صادر می‌شود، چه اطلاعاتی باید در آن وجود داشته باشد و چه تفاوتی میان یک خرید عادی و خرید با هدف شهروندی ترکیه وجود دارد.

DAB یا Döviz Alım Belgesi چیست؟

Döviz Alım Belgesi را می‌توان «گواهی خرید ارز» یا در کاربرد این فرآیند، مدرک تبدیل ارز از طریق بانک ترجمه کرد.

در خرید ملک توسط شخص حقیقی خارجی، مبلغ ارزی مربوط به معامله از طریق یک بانک مجاز به بانک مرکزی ترکیه فروخته می‌شود و بانک، سند مربوط به این عملیات ارزی را صادر می‌کند.

این سند همان چیزی است که در بازار املاک ترکیه معمولاً با نام
DAB یا داب
شناخته می‌شود.

در معاملات مشمول این مقررات، اطلاعات DAB در فرآیند انتقال مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه
(Tapu Müdürlüğü)
مورد استفاده قرار می‌گیرد.

آیا DAB برای همه خریداران خارجی ملک الزامی است؟

برای خرید ملک توسط
اشخاص حقیقی خارجی
که مشمول مقررات مربوط هستند، ارائه DAB از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ الزامی شده است.

بنابراین این الزام فقط به خرید ۴۰۰ هزار دلاری برای شهروندی محدود نیست.

برای مثال، اگر یک شخص حقیقی خارجی یک آپارتمان، واحد تجاری یا زمین واجد شرایط خریداری کند، مقررات تبدیل ارز مربوط به خرید ملک باید رعایت شود؛ حتی اگر خریدار قصد درخواست شهروندی ترکیه را نداشته باشد.

البته وضعیت شرکت‌ها، اشخاص دارای وضعیت‌های حقوقی خاص و معاملات استثنایی می‌تواند متفاوت باشد؛ بنابراین نباید مقررات مربوط به «شخص حقیقی خارجی» را بدون بررسی به تمام انواع خریداران تعمیم داد.

فرآیند دریافت DAB چگونه انجام می‌شود؟

برخلاف تصور رایج، فقط یک مسیر برای انجام این عملیات وجود ندارد.

اصل مهم این است که ارز مربوط به معامله، مطابق مقررات و از طریق بانک به بانک مرکزی ترکیه فروخته شود و
DAB قبل از انجام معامله ثبتی مربوط
در اختیار اداره تاپو قرار گیرد.

روش اول: تبدیل ارز از طرف خریدار

در یک ساختار رایج، خریدار خارجی ارز خود را از طریق بانک برای فروش به بانک مرکزی ارائه می‌کند. پس از انجام عملیات، DAB صادر می‌شود و مبلغ مربوط به معامله طبق ساختار بانکی مورد قبول به فروشنده پرداخت می‌شود.

روش دوم: انتقال ارز به فروشنده و انجام DAB از طریق بانک

طبق توضیحات رسمی TKGM، این امکان نیز وجود دارد که خریدار خارجی مبلغ ارزی را از طریق بانک به حساب فروشنده منتقل کند و سپس فروشنده همان ارز را برای تبدیل از طریق بانک به بانک مرکزی ارائه دهد.

در چنین حالتی نیز DAB باید به نام خریدار خارجی و مطابق اطلاعات معامله تنظیم شود و مدارک بانکی انتقال وجه باید قابل ارائه باشند.

بنابراین این جمله که «خریدار خارجی تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند دلار یا یورو را به حساب فروشنده منتقل کند» صحیح نیست.

آیا می‌توان ارز را در صرافی تبدیل کرد و بعد ملک خرید؟

برای تأمین DAB موردنیاز معامله، تبدیل عادی ارز در یک صرافی
(Döviz Bürosu)
جایگزین فرآیند بانکی مقرر برای صدور DAB نیست.

یعنی اگر دلار خود را صرفاً در یک صرافی معمولی به لیر تبدیل کنید، رسید آن صرافی به جای DAB موردنیاز اداره تاپو پذیرفته نمی‌شود.

بنابراین اگر خرید توسط یک شخص خارجی مشمول الزام DAB است، فرآیند تبدیل ارز باید از مسیر بانکی مقرر انجام شود.

چه اطلاعاتی باید در DAB وجود داشته باشد؟

بر اساس دستورالعمل‌های مربوط، اطلاعات اصلی DAB باید امکان تطبیق خریدار، ملک و عملیات ارزی را فراهم کند.

از جمله اطلاعات مهم می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• نام و نام خانوادگی شخصی که ارز به نام او تبدیل شده است؛
• شماره پاسپورت یا شماره هویت خارجی (Yabancı Kimlik Numarası)؛
• شماره ملک (Taşınmaz Numarası)؛
• در صورت نبود شماره ملک، اطلاعات ثبتی موردنیاز مانند Ada/Parsel و در صورت لزوم Blok/Bağımsız Bölüm؛
• معادل دلاری ارز خریداری‌شده؛
• عبارتی که نشان دهد عملیات در چارچوب مقررات مربوط به خرید ملک خارجیان یا مقررات شهروندی انجام شده است.

به همین دلیل بهتر است اطلاعات ملک و خریدار قبل از صدور DAB با دقت کنترل شوند؛ اصلاح یک اشتباه بعد از انجام عملیات می‌تواند فرآیند انتقال سند را پیچیده‌تر کند.

DAB چه ارتباطی با مبلغ نوشته‌شده در سند تاپو دارد؟

مبلغ لیری درج‌شده در DAB در تعیین مبلغ معامله‌ای که در سند رسمی مورد استفاده قرار می‌گیرد اهمیت دارد.

همچنین نباید هزینه‌هایی مانند
KDV، کمیسیون مشاور املاک، مالیات، عوارض، هزینه خدمات یا سایر مخارج جانبی
را بدون تفکیک به عنوان بخشی از قیمت ملک در مبلغ مربوط به DAB وارد کرد.

به‌خصوص در خرید با هدف شهروندی، تفکیک قیمت واقعی ملک از هزینه‌های جانبی اهمیت زیادی دارد.

تفاوت DAB در خرید عادی و خرید با هدف شهروندی ترکیه

وجود DAB در خرید عادی توسط شخص حقیقی خارجی و خرید با هدف شهروندی اهمیت دارد، اما پرونده شهروندی یک مرحله حساس‌تر دارد:
اثبات پرداخت مبلغ واجد شرایط به فروشنده یا اشخاص مرتبط قابل قبول.

در خرید عادی، DAB برای فرآیند انتقال ملک خارجی اهمیت دارد؛ اما در پرونده شهروندی، علاوه بر DAB، مدارک بانکی پرداخت نیز برای احراز مبلغ سرمایه‌گذاری بررسی می‌شوند.

اگر هدف شما شهروندی است، بهتر است قبل از انتقال هر مبلغی راهنمای
شرایط شهروندی ترکیه با خرید ملک
را مطالعه کنید.

آیا DAB برای شهروندی باید دقیقاً ۴۰۰ هزار دلار باشد؟

برای شهروندی از طریق خرید ملک، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری مقرر باید تأمین شود؛ اما این موضوع را نباید به شکل ساده «یک DAB دقیقاً ۴۰۰,۰۰۰ دلاری» تعریف کرد.

ممکن است در یک پرونده بیش از یک DAB یا بیش از یک پرداخت وجود داشته باشد. آنچه اهمیت دارد این است که مجموعه مبالغ و اسناد قابل قبول، همراه با سایر شرایط معامله، حداقل مبلغ قانونی را تأمین کنند.

همچنین به دلیل هزینه‌های بانکی، اختلاف نرخ‌ها و سایر هزینه‌های احتمالی، در عمل بهتر است ساختار پرداخت قبل از انتقال پول محاسبه شود تا پرونده دقیقاً روی مرز حداقل قانونی قرار نگیرد.

آیا مبلغ دکونت باید دقیقاً برابر DAB باشد؟

این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که درباره DAB اشتباه بیان می‌شود.

در پرونده شهروندی، رسید بانکی پرداخت
(Dekont)
اهمیت زیادی دارد؛ اما این ادعا که مبلغ دکونت باید «حتماً ریال به ریال یا لیر به لیر» با مبلغ DAB برابر باشد، بیش از حد مطلق است.

طبق راهنمای TKGM، در صورت وجود اختلاف میان مبلغ دکونت و DAB، مبلغ پرداختی باید با محاسبه بر اساس نرخ مربوط، همچنان حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری مقرر را تأمین کند.

همچنین بهتر است روی دکونت، اطلاعات ملک درج شود یا به DAB مربوط به همان معامله ارجاع داده شود تا ارتباط پرداخت با خرید موردنظر روشن باشد.

آیا می‌توان مستقیماً دلار یا یورو به فروشنده پرداخت کرد؟

اگر منظور انتقال بانکی ارز به حساب فروشنده باشد، در برخی ساختارهای مورد قبول این کار امکان‌پذیر است.

TKGM حتی نمونه‌ای را توضیح داده که در آن خریدار خارجی دلار را از حساب خود به حساب ارزی فروشنده منتقل کرده و سپس فروشنده، ارز را از طریق بانک برای فروش به بانک مرکزی ارائه کرده است.

در چنین ساختاری، هم
مدرک انتقال بانکی ارز
و هم
DAB صادرشده برای معامله
اهمیت دارند.

بنابراین مسئله اصلی این نیست که «فروشنده هرگز نمی‌تواند دلار دریافت کند»؛ مسئله این است که عملیات ارزی و پرداخت باید به شکلی انجام شوند که با مقررات DAB و، در صورت اقدام برای شهروندی، با مقررات اثبات سرمایه‌گذاری مطابقت داشته باشند.

پرداخت نقدی خارج از سیستم بانکی، مخصوصاً در پرونده‌های شهروندی، می‌تواند اثبات مسیر پرداخت را بسیار دشوار کند و نباید بدون بررسی تخصصی انجام شود.

آیا DAB باید قبل از انتقال سند صادر شود؟

بله. در معاملات مشمول مقررات، DAB باید
پیش از انجام معامله در اداره تاپو
ارائه شود.

به همین دلیل نباید ابتدا انتقال سند را انجام داد و انتظار داشت بعداً برای همان معامله DAB تهیه شود.

آیا DAB تاریخ انقضا دارد؟

نباید برای DAB یک «تاریخ انقضای عمومی» مانند ۳۰، ۶۰ یا ۹۰ روز در نظر گرفت، مگر اینکه برای یک وضعیت مشخص مقرره‌ای وجود داشته باشد.

موضوع اصلی این است که DAB به معامله مشخص مربوط باشد و اطلاعات خریدار، ملک و عملیات ارزی آن با پرونده تاپو تطبیق داشته باشد.

با این حال، در پرونده شهروندی بهتر است پرداخت، تبدیل ارز، انتقال سند و سایر مراحل به شکل هماهنگ برنامه‌ریزی شوند تا اختلاف در اسناد و مبالغ ایجاد نشود.

آیا شخص دیگری می‌تواند فرآیند DAB را برای من انجام دهد؟

بسته به ساختار معامله، بانک و اختیارات مندرج در وکالتنامه، بخشی از اقدامات می‌تواند توسط نماینده یا وکیل انجام شود.

اما نباید فرض کرد هر وکالتنامه عمومی به طور خودکار برای تمام عملیات بانکی، تبدیل ارز، انتقال پول و خرید ملک کافی است.

اختیارات لازم باید در متن وکالتنامه به شکل مناسب درج شده باشند و بانک نیز آن را برای عملیات موردنظر بپذیرد.

DAB چه ارتباطی با گواهی انطباق شهروندی دارد؟

اگر خرید با هدف دریافت شهروندی انجام شود، DAB یکی از مدارکی است که در کنار اطلاعات معامله، پرداخت‌های بانکی، وضعیت ملک و سایر مدارک برای بررسی سرمایه‌گذاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.

پس از بررسی شرایط سرمایه‌گذاری، در صورت احراز الزامات مربوط، مرحله
گواهی انطباق (Uygunluk Belgesi)
در فرآیند شهروندی اهمیت پیدا می‌کند.

به همین دلیل DAB را نباید صرفاً یک «رسید تبدیل ارز» دانست؛ در خرید با هدف شهروندی، این مدرک بخشی از زنجیره مستندسازی سرمایه‌گذاری است.

اشتباهات مهم در انتقال پول برای خرید ملک در ترکیه

اگر خریدار خارجی هستید، به‌خصوص اگر هدفتان شهروندی ترکیه است، قبل از انتقال پول به این موارد توجه کنید:

• تبدیل کل مبلغ در صرافی و تصور اینکه رسید صرافی جایگزین DAB می‌شود؛
• انتقال وجه بدون ایجاد ارتباط روشن میان پرداخت و ملک مورد معامله؛
• اشتباه در شماره پاسپورت یا YKN هنگام تنظیم مدارک؛
• اشتباه در Taşınmaz Numarası یا اطلاعات ثبتی ملک؛
• قرار دادن هزینه‌هایی مانند KDV، کمیسیون و سایر مخارج در مبلغ قیمت ملک بدون تفکیک صحیح؛
• پرداخت نقدی بدون ایجاد سابقه بانکی قابل اثبات؛
• انجام انتقال‌های متعدد بدون طراحی قبلی ساختار پرونده شهروندی؛
• قرار دادن مبلغ سرمایه‌گذاری دقیقاً روی حداقل قانونی بدون درنظرگرفتن هزینه‌ها و اختلافات احتمالی.

قبل از انتقال پول، خود ملک را هم بررسی کنید

صحیح بودن DAB به این معنی نیست که خود ملک از نظر حقوقی، ثبتی یا سرمایه‌گذاری مناسب است.

پیش از انتقال مبالغ سنگین، وضعیت سند، محدودیت‌های ثبتی، فروشنده، شرایط استفاده از ملک برای شهروندی و سایر ریسک‌های معامله نیز باید بررسی شوند.

اگر هنوز در مرحله انتخاب و بررسی ملک هستید، پیشنهاد می‌کنیم
راهنمای جامع خرید ملک در استانبول برای ایرانیان
را مطالعه کنید.

انتقال امن پول برای خرید ملک با کاپیتان

در خرید ملک توسط اتباع خارجی، ترتیب انتقال وجه، صدور DAB و ثبت معامله اهمیت زیادی دارد؛ و در پرونده‌های شهروندی، حساسیت مدارک بانکی بیشتر می‌شود.

به همین دلیل بهتر است قبل از انتقال مبلغ اصلی، ساختار معامله و مدارک موردنیاز بررسی شوند تا پس از پرداخت با مشکل اصلاح DAB، دکونت یا اطلاعات معامله مواجه نشوید.

برای بررسی یک معامله مشخص یا برنامه‌ریزی مسیر انتقال وجه و خرید ملک،
با کاپیتان تماس بگیرید.